O fundo imobiliário XP Industrial (XPIN11), focado em ativos de galpões industriais, vem enfrentando uma sequência de desafios que acendem o sinal de alerta para seus cotistas. Em abril de 2025, o fundo registrou inadimplência superior a 20% da sua receita contratada, um dos maiores índices do setor, enquanto mantém a distribuição de dividendos em patamares elevados graças ao uso intensivo de reservas — uma estratégia que pode não se sustentar por muito tempo.
Receita em queda e distribuição além do caixa
Apesar de ter distribuído R$ 0,74 por cota recentemente, o XPIN11 gerou apenas R$ 0,47 por cota em resultado efetivo no mês. A diferença foi coberta pelas reservas acumuladas, que atualmente somam apenas R$ 0,13 por cota. Se a inadimplência continuar nesse ritmo, os dividendos poderão ser drasticamente reduzidos nos próximos meses.
💬 “No ritmo que está indo, essa reserva não vai durar muito tempo não”, alertou um analista em vídeo recente.
Inadimplência dispara e revisões contratuais preocupam
No mês, 21% da receita contratada foi considerada inadimplente. Apenas 3% desse montante foi compensado por provisões. Isso indica uma deterioração relevante na capacidade dos locatários de honrarem seus compromissos.
Além disso, cerca de 17% dos contratos do XPIN11 passarão por revisões revisionais ainda em 2025. Com o fundo fragilizado pela inadimplência e vacância próxima de 6%, seu poder de barganha para reajustes positivos está comprometido. A tendência, segundo especialistas, é de que as renegociações tragam impactos negativos.
Portfólio fragilizado e dificuldade de cobrança
Diversos inquilinos como SGFI, Aqualimp, Volo Comfort e Limpa já demonstraram dificuldades em manter os pagamentos. A ausência de despejos ou cobranças efetivas gera um efeito cascata: inquilinos adimplentes começam a questionar o valor de seus contratos ao verem vizinhos inadimplentes sem penalização.
💬 “Se ninguém é cobrado, por que eu pagaria?” — resume a lógica que pode ampliar o risco de calote generalizado no fundo.
Alavancagem e falta de transparência no fluxo da dívida
Outro ponto que preocupa é o nível de alavancagem do XPIN11. O fundo possui dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que somam R$ 131 milhões, com prazo médio de 15 anos. Apesar disso, não há detalhamento claro sobre o fluxo de amortizações mensais.
Em uma estimativa grosseira, os analistas calculam cerca de R$ 10 milhões por ano em compromissos com esses CRIs, o que é praticamente o volume de caixa disponível do fundo — estimado entre R$ 8 e R$ 9 milhões. Essa situação pode se tornar insustentável se o fundo não recuperar sua geração operacional de caixa rapidamente.
Baixa liquidez amplia o risco para investidores
A liquidez do fundo é outro fator de risco. Com apenas R$ 300 mil negociados por dia em média, qualquer movimentação mais brusca de compra ou venda pode fazer a cota oscilar fortemente. Com patrimônio líquido de cerca de R$ 750 milhões, isso representa apenas 0,04% do valor total girando no mercado secundário.
Essa baixa liquidez, combinada com fundamentos frágeis, aumenta a volatilidade do ativo e dificulta a saída de investidores em momentos de tensão.
O post XPIN11 em alerta: fundo de galpões registra inadimplência acima de 20% e queima de reserva apareceu primeiro em O Petróleo.
