O fundo imobiliário MCRE11, conhecido por sua estratégia high yield, continua entregando resultados consistentes mesmo em um cenário de inflação moderada. Com cerca de 82.500 cotistas, o fundo anunciou a manutenção da distribuição entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota nos próximos meses, sustentado por ativos indexados à inflação e eventuais lucros com venda de ativos.
Carteira adimplente e uso de reservas pontual
Em seu relatório mais recente, o MCRE11 informou que a carteira segue 100% adimplente, sem eventos de inadimplência ou problemas operacionais. Ainda assim, o resultado contábil de março ficou abaixo da distribuição, com o fundo utilizando parte de suas reservas — uma medida já antecipada pelo gestor, devido ao IPCA mais fraco de janeiro, que impactou a correção dos CRIs.
Para o próximo mês, a expectativa é de melhora no resultado, puxado pelo IPCA de fevereiro, cerca de dez vezes maior que o do mês anterior.
Composição da carteira e taxa média elevada
Distribuição de indexadores e retorno esperado
A carteira de CRIs do MCRE11 está dividida entre:
- 70% atrelada ao IPCA +11,9% ao ano
- 30% atrelada ao CDI +5,1% ao ano
Já considerando todo o portfólio, incluindo fundos, imóveis e operações estruturadas, a taxa média ponderada é IPCA +10,5% e CDI +5,1%. Essa característica explica a capacidade do fundo em manter rendimentos atrativos mesmo em períodos de maior volatilidade.
Além disso, o caixa atual corresponde a 8% do patrimônio, proporcionando fôlego para novas alocações ou amortizações futuras.
Imóvel logístico pode destravar ganho de capital expressivo
Um dos destaques do portfólio do MCRE11 é o CD Santa Cruz, imóvel recebido como garantia em uma operação inadimplente. Segundo o relatório, o valor do imóvel excede com folga a dívida original, abrindo margem para um ganho relevante caso ele seja vendido.
Além disso, o fundo possui projeção de R$ 2,47 por cota em ganhos de capital ao longo dos próximos cinco anos com ativos estruturados, o que corresponde a aproximadamente R$ 0,04 por cota mensal apenas com lucros potenciais.
Rendimento elevado ainda supera o IFIX com folga
Mesmo com valorização da cota nos últimos meses — o que comprime o dividend yield (DY) —, o MCRE11 ainda apresenta DY competitivo, que chegou a bater 19% ao ano no auge. Atualmente, com a manutenção dos dividendos e alta da cota, esse percentual está levemente menor, mas ainda acima da média do mercado.
Comparado ao IFIX e ao CDI, o fundo entrega uma performance superior, o que reforça seu apelo para investidores que buscam rentabilidade elevada em troca de maior tolerância ao risco.
Liquidez robusta e composição diversificada
O fundo apresenta liquidez diária média de R$ 3,3 milhões, o que proporciona facilidade de entrada e saída para investidores de diferentes perfis. A composição do portfólio é distribuída da seguinte forma:
- 49% em CRIs
- 16% em imóvel físico (CD Santa Cruz)
- 8% em fundos imobiliários
- 8% em caixa
- 19% em operações estruturadas e desenvolvimento imobiliário
Essas operações de desenvolvimento seguem o modelo de “curva J”, em que há um investimento inicial negativo seguido por retorno acelerado com a maturação dos ativos.
Exposição e riscos monitorados
A maior exposição do MCRE11 hoje está concentrada em dois CRIs ligados ao empreendimento “Lotes”, que somam cerca de 16% do patrimônio do fundo. Ainda assim, os índices de garantia (LTV) são considerados conservadores: 33% e 47%, o que indica boa margem de segurança em caso de execução.
Além disso, o imóvel CD Santa Cruz reforça a tese de que o fundo atua com forte controle de risco, sendo capaz de recuperar ativos com potencial de valorização mesmo em situações adversas.
Perspectivas para 2025: estabilidade e eventuais valorizações
Com a inflação entre 5% e 6%, cenário base atual, o fundo deve continuar entregando R$ 0,10 a R$ 0,11 por cota de forma recorrente. Caso a inflação avance, há espaço para elevação nas distribuições. Além disso, a eventual venda do imóvel recebido como garantia e os rendimentos dos CRIs estruturados podem impulsionar os resultados no médio e longo prazo.
O MCRE11 se consolida como uma opção de FII high yield voltada para investidores que buscam renda passiva elevada e estão dispostos a aceitar um nível de risco moderado a alto. Com um portfólio robusto, taxa média superior à de muitos pares e um guidance estável, o fundo mostra capacidade de entregar retorno consistente, mesmo em momentos de oscilação nos indicadores macroeconômicos.
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