Dois dos fundos imobiliários mais consolidados da bolsa brasileira — o ALZR11 e o HGBS11 — acabam de passar por processos de desdobramento de cotas na proporção de 1 para 10. O movimento visa tornar os fundos mais acessíveis a pequenos investidores, sem alterar o valor de mercado ou o patrimônio dos cotistas.
A mudança é meramente contábil: se antes uma cota do ALZR11 custava cerca de R$ 150, agora ela passa a valer em torno de R$ 15, multiplicando por dez o número de cotas em circulação. No caso do HGBS11, o novo valor da cota será em torno de R$ 20. O objetivo dessa operação é aumentar a liquidez e atrair mais participantes ao mercado secundário desses fundos.
ALZR11: diversificação com alerta de alavancagem elevada
O ALZR11 é um fundo híbrido que investe tanto em galpões logísticos quanto em lajes corporativas, com forte presença na Grande São Paulo. O fundo tem 100% dos seus contratos de locação no modelo atípico, o que garante maior previsibilidade de receita — contratos com duração média de 9,9 anos e cláusulas mais rígidas de rescisão.
Apesar da vacância zerada e da taxa de administração em linha com o mercado (0,95% ao ano), o principal ponto de atenção está na alavancagem: atualmente em 43,7% do patrimônio líquido. Isso significa que quase metade do valor do fundo está comprometida com obrigações financeiras. Essa alavancagem foi usada para financiar aquisições recentes, mas exige atenção redobrada em cenários de inadimplência dos locatários.
O fundo tem mostrado uma leve recuperação na distribuição de rendimentos em 2025, após quedas observadas em 2024, e historicamente supera o IFIX e o CDI líquido desde 2018.
HGBS11: histórico sólido e performance acima do CDI
O HGBS11, fundo imobiliário com foco em shoppings, também passou por desdobramento e agora apresenta cotas mais acessíveis. Com taxa de administração de apenas 0,6% e sem cobrança de taxa de performance, o fundo apresenta um dividend yield atual de 9,93%, vacância controlada em 5% e alavancagem de apenas 11,5%.
Com atuação desde 2008, o fundo apresenta histórico sólido: sua TIR líquida, que considera reinvestimento de dividendos e impostos sobre ganho de capital, chega a 1264,2% contra 327,5% do CDI líquido no mesmo período. Outro ponto positivo é a diversificação geográfica e de operadores em seu portfólio — 86% dos imóveis estão em São Paulo, e há participação tanto majoritária quanto minoritária em diversos ativos.
Nos últimos seis anos, o fundo registrou um crescimento de 435% nas vendas totais, o que reflete um modelo operacional eficiente e adaptado à sazonalidade do varejo físico.
Mais acessíveis, mas ainda exigem análise criteriosa
Apesar do maior apelo junto aos investidores após o desdobramento, especialistas alertam que a decisão de investir em fundos imobiliários deve considerar mais do que o valor da cota. É essencial avaliar indicadores como vacância, alavancagem, qualidade dos contratos, taxa de administração e performance histórica.
Enquanto o HGBS11 se destaca pela estabilidade e longo histórico, o ALZR11 exige atenção quanto ao nível elevado de alavancagem, mesmo apresentando bons fundamentos operacionais. A escolha ideal dependerá do perfil de risco do investidor e da diversificação da carteira.
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