O fundo imobiliário DEVA11, conhecido por sua pegada mais agressiva em operações estruturadas, vem enfrentando uma série de desafios em 2025. O novo relatório gerencial revela um cenário preocupante, com obras paradas, inadimplência elevada, queda na liquidez e um rendimento mensal que pode estar ameaçado se o panorama não mudar.
Valor de mercado descolado do patrimonial
Apesar de ter um valor patrimonial de R$ 95,53 por cota, o DEVA11 continua sendo negociado no mercado com desconto significativo. Essa diferença reflete a desconfiança dos investidores frente à capacidade do fundo de manter seus rendimentos em meio a tantas adversidades operacionais.
Em abril, o fundo distribuiu R$ 0,41 por cota, utilizando R$ 0,05 de sua reserva, que totaliza o mesmo valor por cota. A taxa média da carteira é IPCA + 10,67% ao ano — um retorno atrativo no papel, mas cuja concretização depende da performance dos ativos, muitos dos quais estão em situação delicada.
Investimentos em obras com progresso estagnado
Entre os destaques negativos está a operação Chemin 2, que recebeu um novo aporte de R$ 657 mil para finalização das obras. No entanto, os dados mostram que, mesmo após quase um ano, os percentuais de avanço físico (91%) e de vendas (50%) seguem inalterados desde junho de 2024. Isso indica estagnação e levanta sérias dúvidas sobre o sucesso comercial do projeto.
A ausência de evolução nesse tipo de operação compromete não apenas a geração de caixa futura, mas também a confiança dos cotistas quanto à eficiência da gestão e ao cronograma dos empreendimentos financiados.
Portfólio concentrado em operações com carência ou inadimplência
O relatório indica que 60% do portfólio está em período de carência de juros, enquanto 8,3% está inadimplente e apenas 32% está adimplente. As operações que estão em dia representam uma parcela muito pequena do fundo — a maior entre elas tem peso patrimonial de apenas 0,26%.
Essa composição fragiliza a capacidade de geração recorrente de receitas e coloca em risco a consistência dos rendimentos distribuídos. Além disso, muitas dessas operações contam com proteções contra deflação, mas essa salvaguarda se torna irrelevante diante da inadimplência e paralisações nas obras.
Venda de ativos e reinvestimentos modestos
O fundo realizou algumas amortizações recentes — como na operação Cria HF Engenharia, com venda de cotas sênior e subordinadas — e reinvestiu recursos em operações que já faziam parte do portfólio. No entanto, os valores envolvidos são modestos, e o impacto patrimonial é limitado.
Exemplo disso foi o aumento da exposição em algumas operações, como a Chemin, que passaram a ter maior peso no portfólio após novos aportes. Contudo, a falta de progresso nas obras levanta dúvidas sobre a alocação eficiente desses recursos.
Rendimento pode ficar estagnado
Mesmo com os desafios, o fundo conseguiu distribuir R$ 0,41 em abril, valor semelhante ao que tem mantido nos últimos meses. No entanto, com a pressão macroeconômica, inadimplência em alta e poucas operações em pleno funcionamento, a expectativa do mercado é de que o fundo mantenha esse patamar apenas no curto prazo, sem margem para aumentos relevantes nos dividendos.
A perspectiva é de estabilidade entre R$ 0,40 e R$ 0,45 por cota, segundo analistas, caso o cenário macro não se agrave e o fundo não enfrente novas perdas operacionais.
Liquidez em queda e desvalorização na bolsa
A liquidez média diária do DEVA11 caiu para cerca de R$ 500 mil, abaixo da referência considerada saudável (R$ 1 milhão por dia). O número de cotistas também vem diminuindo, refletindo a desconfiança do mercado frente ao portfólio problemático.
Desde abril de 2024, o volume negociado mensalmente mostra uma trajetória de queda, enquanto o valor de mercado segue descolado do valor patrimonial, reforçando o sinal de alerta.
Perfil de risco elevado e carteira de alto retorno
Apesar de todos os desafios, o fundo mantém uma carteira com taxa média elevada e uma predominância de ativos indexados ao IPCA. No entanto, o risco embutido também é alto. A maioria das operações está em desenvolvimento ou em situação delicada, especialmente nos segmentos de multipropriedade, loteamento e corporativo.
O fundo também investe em cotas de outros FIIs — como o XBXO —, mas a representatividade dessas posições é limitada frente ao total da carteira.
O DEVA11 continua sendo um fundo de crédito estruturado com alto potencial de retorno, mas igualmente elevado nível de risco. Com boa parte da carteira em carência ou inadimplência, obras estagnadas e baixa liquidez, o fundo se vê em um momento desafiador.
Para investidores, a recomendação é de atenção redobrada. O monitoramento dos próximos relatórios será essencial para identificar sinais de retomada — ou agravamento — do cenário atual.
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