Mesmo em um cenário desafiador, com a Selic batendo os 14,75% ao ano, o fundo imobiliário TGAR11 tem se destacado por manter os dividendos em R$ 1 por cota e entregar valorização de 13% nos últimos seis meses. Com uma estratégia voltada principalmente ao desenvolvimento de empreendimentos e uma carteira robusta de 210 ativos, o fundo mostra resiliência e potencial de longo prazo — ainda que demande atenção especial por parte dos investidores devido à sua complexidade operacional.
Um fundo de desenvolvimento com lógica própria
Ao contrário dos FIIs tradicionais de tijolo ou papel, o TGAR11 atua de forma híbrida, com foco predominante em desenvolvimento imobiliário. Isso significa que seus rendimentos não seguem a lógica de aluguéis mensais ou repasses indexados à inflação, mas sim o ciclo de obras, venda de unidades e geração de valor sobre o VGV (Valor Geral de Vendas).
Essa característica faz com que o fundo tenha uma descorrelação com a inflação, o que pode ser positivo para diversificação da carteira. Porém, recentemente, parte do caixa do fundo foi alocada em CRIs atrelados ao IPCA, o que, na visão de alguns analistas, reduz essa descorrelação e exige atenção à estratégia do gestor.
Rendimento sólido em meio à valorização da cota
Apesar da volatilidade característica desse tipo de fundo e das dificuldades geradas pelos juros elevados, o TGAR11 tem conseguido gerar rendimento médio mensal de R$ 1 por cota. Mesmo com o guidance oficial apontando uma faixa entre R$ 0,90 e R$ 1,00, a gestão tem demonstrado consistência na distribuição, o que reforça a atratividade do fundo.
Nos últimos meses, a cota do TGAR11 chegou a valorizar cerca de 25%, partindo de uma mínima de R$ 75 para o patamar atual, com valorização acumulada em torno de 13%. Essa elevação impactou o dividend yield, mas o valor nominal da distribuição permanece atrativo considerando o perfil de risco do fundo.
210 ativos e curva de recebíveis equilibrada
Um dos grandes diferenciais do TGAR11 é sua capacidade de gerar fluxo de caixa recorrente mesmo sendo um fundo de desenvolvimento. Isso se deve à diversificação e distribuição dos ativos em diferentes estágios do ciclo imobiliário.
Segundo a gestão, cerca de 80% da carteira já se encontra na fase final, com menor necessidade de aporte de capital e menor risco de obra. Isso reduz a exposição a problemas como atrasos, embargos ou elevação de custos — fatores comuns no setor.
Além disso, o grande número de ativos cria um efeito amortecedor: enquanto alguns empreendimentos ainda estão na fase de investimento, outros já estão gerando retorno, criando um fluxo contínuo de caixa.
Riscos e alavancagem: o que o investidor precisa saber
Investir no TGAR11 exige conhecimento do mercado de incorporação. A fase mais crítica do ciclo imobiliário ocorre no momento de maior aporte de capital, quando o fundo está exposto a riscos regulatórios, jurídicos e operacionais. Qualquer atraso pode impactar diretamente os resultados e os rendimentos.
Apesar disso, o fundo tem mostrado boa gestão de riscos e disciplina financeira. No último semestre, inclusive, a taxa de performance não foi cobrada, o que demonstra alinhamento com os cotistas em um momento de maior cautela.
Outro ponto relevante é a baixa inadimplência nas operações de incorporação, que são historicamente mais arriscadas, mas que vêm se comportando melhor até do que setores como multipropriedade.
Atualizações do portfólio e cenário de crédito
No mês de março, o fundo realizou vendas de 12 operações de crédito, somando quase R$ 69 milhões, e adquiriu quatro novas posições, totalizando R$ 20 milhões, com taxas médias de IPCA + 13% — evidenciando a busca por rentabilidades mais agressivas, condizentes com o risco assumido.
Essas movimentações mostram a postura ativa da gestão em realocar o capital com foco em retorno, mesmo diante de um cenário macroeconômico mais restritivo, com crédito mais caro e menor apetite por financiamento.
Selic elevada e pressão sobre fundos de desenvolvimento
A alta da Selic impõe desafios adicionais aos fundos de desenvolvimento, já que encarece o crédito imobiliário e reduz o ritmo das obras e vendas. Ainda assim, o TGAR11 parece ter encontrado um ponto de equilíbrio. A perspectiva do mercado é de que a Selic chegue no máximo a 15,25%, limitando novos impactos negativos.
Caso o ciclo de aperto monetário de fato esteja próximo do fim, o fundo pode se beneficiar tanto da queda nos custos de financiamento quanto da reaceleração do mercado imobiliário, destravando novos ganhos.
TGAR11 exige conhecimento, mas entrega potencial
O TGAR11 não é um fundo para iniciantes. Com forte exposição a riscos de obra e ciclo longo de desenvolvimento, ele demanda do investidor uma compreensão mínima sobre incorporação imobiliária, VGV e fases de execução de empreendimentos.
No entanto, para quem conhece o setor e busca rendimento elevado com diversificação, o fundo se destaca. Com uma carteira extensa, bom histórico de gestão e manutenção de dividendos mesmo em cenários adversos, o TGAR11 se consolida como uma das alternativas mais promissoras no segmento de fundos de desenvolvimento.
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