O fundo imobiliário CPSH11 vem movimentando o mercado com decisões estratégicas marcadas por aquisição de ativos de alto padrão e uso intensivo de alavancagem. Em destaque, a compra de uma pequena fração do Shopping Pátio Paulista, localizado na icônica Avenida Paulista, e a emissão de um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) no valor de R$ 52 milhões para quitar obrigações anteriormente assumidas.
A nova dívida traz consigo não apenas fôlego para honrar compromissos, mas também alertas para investidores sobre o crescimento da alavancagem e seus possíveis impactos em médio prazo.
Nova aquisição: Shopping Pátio Paulista
A adição mais recente ao portfólio é uma participação de apenas 1,4% no Shopping Pátio Paulista, num movimento conjunto com o BBIG11 e a própria Iguatemi. Embora seja uma fração pequena em área (593 m²), o ativo traz consigo fortes indicadores de desempenho: ocupação de 99,5% e um dos maiores valores por metro quadrado da carteira, atingindo R$ 4 mil/m².
Essa aquisição reforça a estratégia do fundo de posicionar-se em regiões nobres e com alto fluxo de consumidores, mesmo que com participações minoritárias.
Emissão de CRI: solução pontual, impacto duradouro
Para honrar dívidas vencidas no primeiro semestre de 2025, o CPSH11 levantou R$ 52 milhões via CRI a CDI +1,8%, com carência de amortização até março de 2027. Os juros, no entanto, já começam a ser pagos imediatamente.
A operação é classificada como “high grade” — o que indica bom nível de segurança — mas a indexação ao CDI em um momento de Selic elevada gera pressão sobre o caixa do fundo.
Além disso, alguns compromissos, como os referentes ao Iguatemi Alphaville, ficaram de fora dessa emissão e ainda precisam ser quitados, elevando o passivo potencial.
Alavancagem acima de 10%: risco sob controle?
Somando a emissão de R$ 52 milhões com outras parcelas pendentes — como os R$ 45 milhões do Alphaville, além de valores do Fashion Outlet e Guatemi Fortaleza — a alavancagem estimada pode ultrapassar R$ 100 milhões. Com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 950 milhões, o nível de endividamento do fundo gira em torno de 10% a 11%, podendo crescer, dependendo do uso real dos recursos.
Embora a alavancagem esteja dentro de patamares aceitáveis no setor de shoppings, o uso recorrente de dívida para financiar dívidas anteriores pode limitar a flexibilidade futura da gestão.
Distribuições e resultado operacional
O fundo distribuiu R$ 0,10 por cota nos últimos meses, um dividend yield de 1,1% ao mês, considerado elevado para o segmento. Contudo, o resultado efetivo foi de apenas R$ 0,07, com parte dos proventos sendo sustentada por reservas.
Esse descompasso levanta dúvidas sobre a sustentabilidade das distribuições atuais, especialmente diante do serviço da dívida recém-contraída. A tendência, conforme as obrigações forem sendo quitadas, é o yield convergir para algo entre 7% e 8% ao ano — mais alinhado com o mercado.
Portfólio e ocupação
O CPSH11 apresenta uma carteira diversificada com foco em shoppings premium em regiões estratégicas como São Paulo, Ceará e Rio de Janeiro. Destaques positivos vão para:
- Guatemi Fortaleza, com 20% da receita líquida e alta ocupação;
- Cidade Jardim, com peso de 18% na carteira e alto valor por m² (R$ 3.800);
- Catarina Fashion Outlet, com 100% de ocupação.
Por outro lado, dois ativos preocupam os cotistas:
- Praia de Belas (RS): ocupação de apenas 88%;
- Rio Design Leblon (RJ): vacância ainda maior, com menos de 80% de ocupação.
Ambos os shoppings estão bem abaixo da média nacional, que gira em torno de 95%, e podem ser considerados candidatos à alienação, caso surjam oportunidades.
Liquidez e interesse do investidor
Mesmo com a alavancagem elevada, o CPSH11 vem ganhando tração no mercado secundário. A liquidez diária gira em torno de R$ 720 mil, abaixo do ideal de R$ 1 milhão, mas suficiente para garantir negociações consistentes.
O número de cotistas cresceu de forma expressiva entre fevereiro e março, impulsionado pelo alto yield momentâneo e pelo aumento da visibilidade do fundo após as movimentações recentes.
O CPSH11 aposta em uma estratégia de crescimento agressivo com alavancagem, buscando valorização patrimonial e geração de renda em ativos de alta qualidade. A parceria com Iguatemi e a diversificação geográfica são pontos fortes, mas a necessidade contínua de rolagem ou quitação de dívidas pode afetar a previsibilidade de rendimentos e a saúde financeira do fundo.
Para investidores interessados, o fundo oferece uma exposição interessante ao varejo premium, mas exige acompanhamento contínuo, principalmente quanto ao cronograma de amortizações, taxa de vacância dos ativos problemáticos e novas movimentações do portfólio.
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