O fundo imobiliário HGLG11, um dos queridinhos do setor logístico, tem enfrentado um momento desafiador em 2025. Negociado na casa dos R$ 150 e com mais de 500 mil cotistas, o fundo vem utilizando reservas para manter a distribuição de R$ 1,10 por cota, mesmo diante de uma receita operacional líquida de apenas R$ 1,02 por cota no último mês. O desequilíbrio entre receita e distribuição acendeu um alerta no mercado.
Revisões contratuais impactam receita
Dois contratos relevantes passaram por revisão recentemente: o da Volkswagen, responsável por cerca de 9% da receita do fundo, sofreu um corte de 14% no aluguel com extensão de prazo por mais 5 anos. Já o contrato com a AMBEV (3% da receita) teve uma redução ainda mais agressiva de 25%, também com extensão contratual.
Embora a gestão tenha afirmado que esses valores estavam acima da média do mercado, não apresentou dados comparativos concretos, dificultando a avaliação do impacto real. A falta de transparência nos números foi criticada por analistas e investidores, que destacaram a importância de contextualizar as revisões diante da valorização geral do setor logístico — onde outros fundos, como o BTLG, têm obtido reajustes de 30% a 40%.
Ganhos e perdas na locação
Apesar das revisões negativas, nem todas as negociações foram desfavoráveis. No imóvel localizado em Goiânia, por exemplo, houve um reajuste positivo de 27% na locação. Já o centro logístico DCR, apesar da saída da Infracommerce, tem mostrado força: à medida que a empresa devolve os espaços de forma faseada, a gestão tem conseguido realocar rapidamente a área para novos inquilinos.
Outro exemplo foi o imóvel da Electrolux em São Carlos, com nova locação já prevista, e o módulo em Goiânia, que já tem locação encaminhada assim que for devolvido.
Vacância e desafios de alocação
A vacância do fundo aumentou, principalmente com a saída programada da Infracommerce. No entanto, os imóveis seguem com alta demanda, o que pode minimizar os impactos no médio prazo. A expectativa é de novas locações ao longo dos próximos meses, com destaque para a entrada da Shopila no DCR e renegociações em Blumenau e Goiânia.
Ainda assim, o aumento da vacância e a ausência de vendas relevantes de ativos nos últimos meses têm pressionado a liquidez do fundo.
Obras e desenvolvimento
O HGLG11 segue em obras com dois projetos relevantes: o G300, em Itupeva (SP), já está em fase final de checklist, enquanto o galpão de Simões Filho (BA) está 50% concluído. A velocidade de execução chama atenção, mas o custo e a necessidade de novos recursos podem acentuar a pressão financeira do fundo.
Liquidez apertada e necessidade de vendas
Com cerca de R$ 500 milhões alocados em LCI e renda fixa, o fundo possui recursos limitados para cobrir suas obrigações. Parte desse montante deverá ser usado para quitar um débito de R$ 50 milhões relacionado a um imóvel da LOG em Goiânia, o que praticamente esgota a liquidez disponível.
Além disso, há previsão de vencimentos expressivos dentro dos próximos 12 meses, forçando a necessidade de desinvestimentos — possivelmente com a venda de imóveis ou ativos de fundos imobiliários que hoje compõem parte da carteira.
O que esperar dos próximos meses
O cenário de curto prazo para o HGLG11 exige cautela. A combinação de:
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revisões contratuais com queda de receita,
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uso de reservas para sustentar os rendimentos,
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aumento de vacância,
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e pressão sobre a liquidez
coloca o fundo em uma posição vulnerável, ainda que seus ativos logísticos continuem com boa atratividade no mercado.
A gestão precisará demonstrar mais transparência nos dados, além de apresentar estratégias claras para reequilibrar as finanças e manter a atratividade do fundo.
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