O fundo imobiliário CPTS11, gerido pela Capitânia, divulgou seu relatório gerencial de abril com uma série de dados que acenderam o sinal de alerta entre os cotistas. O destaque negativo foi o aumento da alavancagem para 18,2% do patrimônio líquido, ante 13% no mês anterior, elevando os custos financeiros e comprometendo ainda mais os resultados do fundo.
Queda na cota e desconto expressivo frente ao valor patrimonial
No fechamento de abril, o fundo negociava a R$ 7,63 por cota. Hoje, essa cotação caiu para R$ 7,32, configurando um desconto de 16,68% em relação ao valor patrimonial, atualmente em R$ 8,79. Apesar disso, o fundo mantém 100% de adimplência na carteira de CRIs, o que sinaliza qualidade de crédito, mas não tem evitado perdas com a marcação a mercado.
Resultado pressionado e prejuízos com CRIs
Em abril, o fundo distribuiu R$ 0,085 por cota, com resultado operacional de R$ 0,084. Embora o guidance de distribuição continue entre R$ 0,07 e R$ 0,09 até abril de 2026, o desempenho recente levanta dúvidas. O prejuízo acumulado com CRIs em 2025 já atinge R$ 7,52 milhões, mesmo após pequeno lucro de R$ 161 mil nas vendas em abril. A estratégia de vender ativos de crédito para migrar a carteira para fundos imobiliários parece em curso, mas com impacto financeiro negativo no curto prazo.
Carteira exposta a fundos da própria gestora
A grande exposição a fundos da própria Capitânia levanta suspeitas de conflito de interesse. Segundo o relatório, 28,7% do patrimônio líquido está aplicado em ativos geridos pela casa, como CPOP, CPOF, CPTR e CPF. Embora a gestora afirme não haver cobrança de dupla taxa, a dependência desses ativos e a baixa liquidez de parte deles preocupam investidores.
Apesar disso, os resultados mostram que essa alocação gerou valor: a carteira de FIIs da Capitânia entregou TIR de 18,4%, superior ao CDI (12%) e ao IFIX (15,2%).
Alavancagem alta e rentabilidade questionável
O grande ponto de tensão segue sendo a alavancagem. Com custo de CDI + 0,72%, ela se torna um ônus diante da carteira de CRIs com taxa de aquisição média de IPCA + 6,66% — considerada baixa frente ao patamar atual de juros. Em abril, a despesa financeira com alavancagem somou R$ 765 mil, e o aumento de 5,2 p.p. nessa exposição acende alerta máximo.
Apesar disso, o impacto no patrimônio líquido do fundo foi positivo em 0,03% no mês, mostrando que a gestão busca brechas para amenizar os efeitos negativos, embora com eficácia limitada até o momento.
Emissão de cotas e baixa adesão de cotistas
A 13ª emissão de cotas, encerrada recentemente, teve adesão mínima por parte dos cotistas: apenas 79.787 cotas subscritas, restando 29,1 milhões disponíveis. O preço acima do valor de mercado desestimula a participação de investidores antigos, reforçando a percepção de que a operação foi estruturada visando grandes players ou fundos parceiros.
A expectativa da gestão é que a captação da emissão auxilie no reequilíbrio da alavancagem. Caso contrário, o fundo seguirá pressionado pelos altos custos e desvalorização.
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