O fundo imobiliário BTLG11, gerido pela BTG Pactual, apresentou um desempenho consistente no mês de abril de 2025, conforme o relatório gerencial divulgado em 30 de maio. Com cotação atual em R$ 100,36 e dividend yield de 9,31%, o fundo se valoriza após um período de queda em dezembro, quando chegou a R$ 86,45. Agora, se aproxima do seu preço justo estimado em R$ 104.
Além da valorização das cotas, o fundo distribuiu R$ 0,78 por cota em abril e mantém um histórico estável e crescente de proventos. A vacância física permanece baixa, em torno de 1%, refletindo a qualidade do portfólio logístico com 34 imóveis e mais de 1,3 milhão de m² de área bruta locável (ABL).
Portfólio robusto e diversificado
O BTLG11 possui 72 inquilinos, entre eles empresas como Amazon, Mercado Livre, Ambev, BRF, Nestlé, Shopee e DHL. A diversificação é um dos pontos fortes: a maior receita individual vem do Atacadão (Grupo Pão de Açúcar), com apenas 7% da receita total. Além disso, 90% dos imóveis estão localizados no estado de São Paulo, em regiões estratégicas com alta demanda logística.
A maioria dos contratos tem vencimento a partir de 2029, com duração média de cinco anos e reajustes anuais em 97% dos casos indexados ao IPCA. O setor logístico representa 95% do portfólio, com o restante dividido entre imóveis industriais e de varejo.
Aquisição com desconto e reforço estratégico
O destaque do mês foi o anúncio da intenção de aquisição de parte do portfólio do SAR11, especialmente o galpão logístico de Santo André (SP), por meio de emissão de novas cotas a valor patrimonial. A operação exclui dois imóveis não alinhados à tese logística do fundo e será realizada sem custos adicionais para os cotistas.
A gestão do BTG Pactual afirmou que a transação representa uma oportunidade de aquisição com desconto e possível geração de ganho de capital. Mesmo com caixa em mãos, a opção foi pela emissão de cotas, reforçando a disciplina financeira da gestão.
Resultado financeiro e potencial de distribuição
Em maio, o BTLG11 teve receita total de R$ 40,1 milhões, com despesas de R$ 3,5 milhões e resultado líquido de R$ 6,6 milhões — equivalente a R$ 0,85 por cota. O fundo distribuiu R$ 0,78 por cota e acumula R$ 8,9 milhões em resultados não distribuídos, além de ter R$ 24 milhões a receber provenientes de ativos em processo de venda.
Com base no desempenho atual, a expectativa da gestão é aumentar os rendimentos no segundo semestre para até R$ 0,82 por cota.
Solidez financeira e baixa alavancagem
O fundo possui dívida de R$ 139 milhões, mas conta com R$ 610 milhões em caixa. Caso liquidasse a dívida hoje, ainda manteria R$ 471 milhões disponíveis, evidenciando sua forte posição financeira.
A liquidez diária também é destaque, facilitando a compra e venda de cotas no mercado secundário.
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