O fundo imobiliário KORE11 voltou a chamar atenção dos investidores ao registrar uma valorização superior a 10% no último mês. Apesar do desempenho recente, a cota de mercado ainda opera com forte deságio em relação ao valor patrimonial, levantando dúvidas sobre a sustentabilidade dos atuais rendimentos e o real impacto do fim da Renda Mínima Garantida (RMG).
Panorama atual do KORE11
Com aproximadamente 23 mil cotistas, o KORE11 é um fundo de lajes corporativas que atualmente negocia suas cotas a R$ 81,91 — bem abaixo do seu valor patrimonial. Mesmo com a recente recuperação, o fundo já chegou a apresentar queda superior a 20% nos últimos meses, revelando uma percepção de risco por parte do mercado.
O Dividend Yield mensal gira em torno de 1,25%, um valor considerado elevado para o setor. No entanto, grande parte desse retorno se deve à utilização da RMG, que garantiu no último mês cerca de R$ 4,2 milhões — o equivalente a 43 centavos por cota.
A RMG distorce a realidade dos rendimentos
A renda mínima garantida tem sido uma ferramenta importante para manter os proventos do fundo em patamar elevado. Contudo, ela tem prazo para terminar. Quando isso ocorrer, estima-se que o rendimento mensal do KORE11 possa cair para a faixa dos R$ 0,80 por cota, o que ainda resultaria em aproximadamente 1% ao mês no preço atual — mas bem abaixo do que o cotista tem recebido.
Ou seja, o mercado parece já estar precificando o cenário de fim da RMG. O próprio histórico da cota indica uma tentativa de antecipar a redução dos rendimentos futuros, com valores já batendo os R$ 68,00 em momentos recentes.
Vacância controlada, mas com carências relevantes
O portfólio do KORE11 inclui quatro edifícios corporativos, sendo dois localizados em São Paulo e dois no Rio de Janeiro (todos os do Rio situados em Botafogo). Destaca-se que o imóvel no Rio responde por mais da metade do valor avaliado do portfólio — cerca de R$ 55 milhões.
A vacância física está em 9,93% e a financeira em 7,3%. Quando somadas as carências contratuais vigentes, a vacância financeira ajustada sobe para 16,7%, o que revela que ainda há desafios a serem superados para garantir uma geração de caixa sustentável no longo prazo.
A boa notícia é que parte dessas carências deve expirar até junho, o que pode adicionar cerca de R$ 587 mil à receita do fundo, com impacto estimado de R$ 0,06 por cota. Um alívio pontual, mas ainda insuficiente para compensar a dependência da RMG.
Perfil dos contratos e inquilinos
O fundo tem mais de 50 inquilinos, majoritariamente dos setores de serviços e indústria, o que confere alguma diversificação locatícia. Cerca de metade dos contratos está atrelada ao IGPM e a outra parte à inflação (IPCA), o que ajuda a proteger parcialmente o rendimento contra variações de índices econômicos.
Em termos de vencimento dos contratos, a maior fatia tem duração até 2029, o que garante certa previsibilidade para os próximos anos. Contudo, os maiores vencimentos concentram-se entre 2025 e 2026 — justamente quando a RMG deverá ser descontinuada.
Posse dos ativos e domínio do portfólio
O KORE11 detém participação majoritária em todos os imóveis do portfólio: dois com 100% de propriedade, um com 89% e outro com 82%. Isso significa maior poder de decisão sobre os ativos e maior exposição direta à geração de caixa (ou à sua ausência).
Fluxo de caixa e impacto futuro nos proventos
A Demonstração de Resultados (DRE) do fundo mostra uma clara dependência da RMG, usada integralmente para complementar os rendimentos distribuídos. O caixa do fundo está sendo movimentado também com receitas financeiras e pequenos ajustes patrimoniais, mas o grosso da distribuição vem do subsídio temporário da RMG.
Caso os proventos caiam para a faixa estimada de R$ 0,80 por cota após o fim da RMG, o retorno anualizado pode ficar entre 9% e 10% — um nível considerado compatível com o setor, porém distante do que o fundo tem pago atualmente.
O mercado já precificou?
A valorização recente da cota, de cerca de 18% desde o fundo do poço, indica que o mercado pode estar buscando um ponto de equilíbrio entre o preço de mercado e a nova realidade sem RMG. Mesmo com a recuperação, o deságio permanece significativo, sugerindo que investidores ainda veem risco de correção nos rendimentos.
A dúvida agora é se os atuais patamares de cota e dividendos já refletem o fim da renda garantida ou se ainda haverá novos ajustes — especialmente se a vacância não recuar ou se os reajustes contratuais forem insuficientes para sustentar os rendimentos.
O KORE11 é um fundo imobiliário que, apesar da aparente atratividade de seus dividendos, ainda enfrenta desafios relevantes. O uso intensivo da RMG distorce a percepção de rentabilidade, e a perspectiva de redução nos proventos levanta alertas para investidores que priorizam fluxo de caixa.
Com uma carteira sólida e contratos relativamente bem distribuídos, o fundo tem potencial de retomada, mas é preciso cautela e acompanhamento próximo — especialmente conforme se aproxima o fim da RMG. O mercado parece já estar precificando esse cenário, mas o investidor deve avaliar se os riscos compensam o possível retorno.
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