O fundo imobiliário MGHT11 sofreu uma reviravolta drástica em sua composição patrimonial. Após a remarcação a valor zero de todos os seus Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o fundo deixou de ser híbrido e agora concentra 100% de seus ativos em dois empreendimentos hoteleiros.
O impacto da medida foi devastador: o valor patrimonial do fundo despencou de R$ 86 para R$ 26 por cota — uma perda de R$ 60 por cota. Isso representa um prejuízo acumulado superior a R$ 61 milhões, conforme destacado no relatório mais recente.
Por que os CRIs foram zerados?
A decisão de zerar os CRIs partiu da inadimplência dos emissores, somada à judicialização dos processos de cobrança. Diante da falta de perspectiva de retorno no curto prazo, a gestão optou por provisionar 100% das operações, o que tecnicamente significa reconhecer que esses ativos não têm valor realizável no momento.
Embora não tenham sido descartados, os CRIs agora aguardam desfecho judicial, o que pode levar anos, como ocorre em outros fundos com litígios similares.
O que resta no portfólio: dois hotéis e pouco caixa
Com a perda dos CRIs, o MGHT11 agora é composto apenas pelos imóveis Vila Madalena (SP) e Onzios Beach Hotel, antigo hotel de Búzios (RJ). O primeiro está em reforma emergencial com previsão de reabertura para abril. O segundo já voltou a operar com ocupação acima do esperado e reinvestiu seu resultado em obras de melhoria.
Apesar da boa performance recente do hotel de Búzios, o fundo segue com fluxo de caixa limitado, enfrentando dificuldades para cobrir despesas operacionais e jurídicas.
Além dos imóveis, o fundo possui R$ 1,1 milhão em caixa, o que corresponde a apenas R$ 0,86 por cota. Já as obrigações a pagar superam R$ 9 milhões, criando um desequilíbrio crítico entre ativo e passivo.
Distribuição suspensa e resultado negativo
O fundo fechou o mês de fevereiro com um resultado negativo de R$ 128 mil, o equivalente a R$ 0,10 por cota. A reserva para distribuição era de apenas R$ 0,03, mas, diante do cenário delicado, a gestão optou por não pagar dividendos.
Este já é o segundo mês consecutivo sem distribuição. Com os imóveis em reforma e a ausência de receitas recorrentes, a tendência é que o rendimento continue zerado por mais tempo.
Risco elevado e necessidade de venda de ativos
Com obrigações quase nove vezes superiores ao caixa disponível, a saída mais provável será a venda de ativos ou a renegociação de dívidas. Porém, vender imóveis hoteleiros em meio à instabilidade pode significar perdas ainda maiores para os cotistas.
O fundo ainda carrega um passivo de R$ 9,3 milhões vinculado a custos de operação, assessoria jurídica e manutenção dos hotéis. Esse valor precisa ser equacionado, e a gestão não deu prazos nem planos objetivos para resolver a situação.
Expectativas e desafios
Apesar da reabertura do hotel Vila Madalena estar prevista para abril, a incerteza quanto ao desempenho da operação e à retomada dos CRIs preocupa investidores. O fundo hoje negocia com deságio elevado, sendo cotado a menos da metade de seu já rebaixado valor patrimonial.
O mercado segue atento aos próximos relatórios e possíveis renegociações das dívidas judiciais relacionadas aos CRIs provisionados. A recuperação dependerá diretamente do desempenho dos hotéis e de decisões judiciais que podem se arrastar por anos.
O MGHT11 deixou de ser um fundo diversificado para se tornar uma aposta concentrada em dois ativos hoteleiros. A remarcação a zero dos CRIs não apenas derrubou o patrimônio do fundo como também expôs os cotistas a riscos operacionais e jurídicos elevados.
Para investidores, o momento exige cautela redobrada. Sem distribuição de rendimentos e com fluxo de caixa comprometido, a gestão precisa mostrar eficiência para reverter o quadro. Enquanto isso, a cota segue pressionada e a confiança do mercado, abalada.
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