O fundo imobiliário SNCI11 (Santander Renda Imobiliária) segue apresentando resiliência operacional, distribuindo R$ 1,00 por cota pelo quinto mês consecutivo, mesmo em um cenário de inadimplência pontual em um de seus CRIs. Com patrimônio líquido de R$ 409 milhões e cerca de 8.000 cotistas, o fundo apresenta um dividend yield anualizado de 12,8% com base na cotação de R$ 93 (referência de mercado).
Cota se recupera, mas ainda negocia com desconto atrativo
A cota do SNCI11 teve valorização gradual nas últimas semanas, atingindo R$ 93,00 no mercado secundário, próxima da máxima recente. No entanto, o valor patrimonial da cota é de R$ 97,00, o que representa um desconto de 4,12% em relação ao valor patrimonial, tornando o fundo atrativo para quem busca renda passiva com potencial de ganho de capital.
Reservas reforçadas e guidance mantido
O resultado do mês foi de R$ 4,8 milhões, com R$ 4,2 milhões distribuídos e reforço de reservas, que passaram de R$ 0,42 para R$ 0,58 por cota. A performance foi impulsionada por correções monetárias maiores, com destaque para os CRIs atrelados ao IPCA, que se beneficiaram da inflação de fevereiro (0,83%).
O guidance de distribuição permanece entre R$ 1,00 e R$ 1,10 por cota até o fim do 1º semestre de 2025, sem expectativa de redução, mesmo com eventos pontuais de inadimplência.
Portfólio sólido com foco em CRIs indexados à inflação
A carteira do SNCI11 segue concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que representam 90% da alocação total do fundo. A composição atual é a seguinte:
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72% dos CRIs indexados ao IPCA
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17% ao CDI
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13% do portfólio está alocado em FIIs e caixa
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Alavancagem controlada de 15%
As principais posições incluem os CRIs SNME e Serrático Magna, além de projetos corporativos e residenciais nos setores de energia e construção civil.
Compras recentes somaram R$ 43 milhões
O fundo realizou aquisições pontuais no mês, somando cerca de R$ 43 milhões em novos CRIs. As movimentações foram distribuídas em pequenos volumes — entre R$ 2,7 milhões e R$ 25 milhões — sem impacto relevante na carteira consolidada.
Inadimplência no CRI Vanguarda preocupa, mas exposição é limitada
O principal ponto de atenção do mês foi a inadimplência no CRI Vanguarda, presente em diversos fundos do mercado. No SNCI11, ele representa apenas 0,69% do patrimônio, minimizando o impacto direto.
A operação envolve dois empreendimentos em Teresina (PI):
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Empreendimento 1: obra concluída, com R$ 30 milhões de recebíveis já identificados, saldo devedor de R$ 70 milhões.
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Empreendimento 2: 77% concluído, com R$ 40 milhões ainda pendentes e R$ 9 milhões adicionais aportados para conclusão.
A gestão avalia que os estoques disponíveis podem cobrir os valores em aberto, indicando confiança na recuperação do crédito.
Base de cotistas segue em queda: 10% a menos em 12 meses
Um dos maiores desafios do SNCI11 é a redução contínua da base de cotistas. Em 12 meses, o fundo perdeu cerca de 4 mil investidores, o que representa uma queda de 10%.
Esse movimento pode estar relacionado à falta de liquidez, ausência de migração para base 10 e pouca atratividade para investidores iniciantes que buscam cotas com valores mais acessíveis.
Migração para base 10 ainda sem definição
Apesar do debate crescente no mercado sobre fundos imobiliários com cotas base 10, o SNCI11 não tem planos imediatos para migração. A mudança depende de aprovação em assembleia de cotistas e, segundo a gestão, será considerada somente se houver consenso.
Especialistas apontam que a migração poderia:
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Aumentar a liquidez
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Atrair novos cotistas
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Facilitar o reinvestimento dos dividendos
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