O fundo imobiliário XP Malls (XPML11), especializado em shoppings, está no centro das atenções dos investidores após divulgar, no relatório gerencial de junho de 2025, que enfrenta um desafio relevante: quitar R$ 710 milhões em obrigações até dezembro deste ano.
A necessidade de caixa imediato acende o alerta para os cotistas, especialmente quanto à manutenção dos dividendos e à saúde financeira do fundo. A dívida está concentrada em três obrigações principais:
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R$ 630 milhões — última parcela da aquisição do portfólio da SYN;
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R$ 63 milhões — parcela final do Jundiaí Shopping;
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R$ 17 milhões — parcela da aquisição do Praia de Belas Shopping.
Apesar do desafio, o XPML11 encerrou maio de 2025 com R$ 425 milhões entre caixa e ativos líquidos, o que gera um déficit projetado de R$ 285 milhões para cumprir os compromissos até o final do ano.
Receita cresce, mas não resolve o problema de dívida
Em termos operacionais, o desempenho do XPML11 segue robusto. As vendas nas mesmas lojas cresceram 12,3% em abril na comparação anual, enquanto os aluguéis nas mesmas lojas subiram 3,5%, acima da inflação acumulada no período.
A receita total no mês foi de R$ 72 milhões, resultando em um lucro de R$ 39 milhões, equivalente a R$ 0,70 por cota. Para manter o patamar de distribuição, o fundo utilizou R$ 0,22 de sua reserva, fechando com um dividendo de R$ 0,92 por cota. Atualmente, o XPML11 possui uma reserva acumulada de R$ 0,99 por cota, suficiente para sustentar esse patamar de distribuição pelos próximos quatro meses caso não haja melhora no resultado operacional.
Estrutura da dívida preocupa cotistas
O maior risco identificado não está no valor total da dívida, mas na sua concentração de vencimentos no curto prazo. Ao todo, o XPML11 possui uma dívida total de R$ 1,2 bilhão, sendo:
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R$ 552 milhões em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários);
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R$ 661 milhões em obrigações por aquisição de imóveis.
A alavancagem financeira atual representa 25,9% do patrimônio líquido, percentual considerado elevado para fundos de shoppings, cujo limite prudencial recomendado é de até 30%.
O cronograma de amortização é o principal ponto de estresse. Após o pagamento dos R$ 710 milhões em 2025, os desembolsos caem drasticamente para R$ 100 milhões em 2026 e R$ 198 milhões em 2027, o que aliviaria consideravelmente a pressão sobre o caixa.
Soluções em análise: venda de ativos, emissão e novas dívidas
A gestão do XPML11 sinalizou três estratégias possíveis para equacionar o caixa até dezembro:
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Venda de ativos — O fundo possui participações em outros FIIs, totalizando R$ 285 milhões em ativos líquidos prontos para venda, exatamente o valor necessário para fechar o caixa de 2025.
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Captação de dívida adicional — O XPML11 ainda possui espaço técnico para elevar sua alavancagem sem ultrapassar o teto prudencial do setor.
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Emissão de cotas — Considerada pela gestão como última opção, devido ao atual desconto de mercado, com P/VP de 0,88, o que geraria diluição dos cotistas.
Impacto nos dividendos: corte é possível, mas não imediato
Com a reserva acumulada de R$ 0,99 por cota, o XPML11 tem condições de manter os dividendos na casa dos R$ 0,92 mensais até setembro de 2025, mesmo com resultados operacionais mais fracos nos meses de menor sazonalidade.
A partir do último trimestre, o desempenho das vendas — historicamente mais forte — será decisivo. Caso o fundo consiga cumprir o cronograma de vendas de FIIs ou captar nova dívida, a distribuição de dividendos deve se manter estável.
Por outro lado, se a gestão não conseguir executar essas soluções a tempo, poderá haver redução nos rendimentos para preservar caixa e evitar risco de inadimplência no pagamento das obrigações.
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