O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) acaba de adquirir 10% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, um dos ativos mais valorizados do segmento de varejo premium no país. A transação foi anunciada por R$ 243 milhões, com pagamento parcelado até 2027, e reforça a estratégia da gestora de ampliar a presença em imóveis com grande fluxo e alto padrão. No entanto, a operação levanta alertas sobre o aumento da alavancagem e os riscos à saúde financeira do fundo.
O que foi comprado e quanto custou?
O XPML11 fechou a aquisição de 10% do Shopping Pátio Higienópolis, referência entre os shoppings de alto padrão no Brasil. O valor total da compra foi de R$ 243 milhões, divididos da seguinte forma:
- R$ 146 milhões pagos à vista, por meio da subscrição de CRIs conversíveis.
- R$ 48,6 milhões em até um ano.
- R$ 48,6 milhões em até dois anos.
O pagamento à vista foi estruturado via dívida, através de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com conversão futura em participação societária indireta na detentora do shopping.
Um ativo de primeira linha
A aquisição é considerada estratégica por analistas, já que o Pátio Higienópolis é um dos centros comerciais mais desejados do Brasil, com alto fluxo e tíquete médio elevado. A oportunidade de entrar em um ativo desse porte é rara — o que justifica, na visão da gestora, o esforço financeiro envolvido.
Mas a conta começa a pesar…
Apesar da qualidade do ativo, a operação acende um sinal de alerta sobre o caixa do fundo. O XPML11 já tem uma série de obrigações parceladas oriundas de aquisições anteriores — como Jundiaí (Multiplan), Alos e outros shoppings — além da atual. A soma das parcelas a pagar até 2027 já ultrapassa R$ 1 bilhão.
Segundo os dados do relatório gerencial mais recente, o fundo projeta um caixa líquido negativo de aproximadamente R$ 528 milhões ao final de 2027, considerando todos os compromissos já assumidos.
Pressão sobre o caixa e possível necessidade de vendas
A dúvida agora é: como o fundo pretende pagar todas essas parcelas sem comprometer sua operação e os rendimentos dos cotistas?
A alternativa mais provável é que o XPML11 comece a vender ativos do portfólio para levantar recursos e reequilibrar o caixa. Outra possibilidade é a emissão de novos CRIs para financiar os pagamentos futuros — o que traria custos financeiros e impactaria diretamente nos rendimentos distribuídos.
Parcelas sem juros? Nem sempre…
Um ponto importante é que muitas dessas compras parceladas, como a atual, não possuem custo financeiro atrelado até o vencimento — apenas correção monetária. No entanto, se o fundo precisar alavancar esses pagamentos com emissão de dívida (CRI), passará a ter um custo mensal, o que pressionará ainda mais a distribuição de dividendos.
Em uma simulação, se o fundo emitir um CRI de 15 anos no valor de R$ 630 milhões a CDI + 2,5%, os custos anuais poderiam ultrapassar R$ 40 milhões — o dobro da exigência de caixa atual.
Bradesco entra no jogo
Outro elemento relevante na operação foi a cessão da parcela da Alos (referente à venda anterior) para o Bradesco, que antecipou o valor a receber para a vendedora. Isso muda o cenário: ao invés de pagar a parcela com cotas, o fundo terá que desembolsar o valor em dinheiro — dificultando ainda mais a gestão do caixa.
Risco x Retorno: vale a pena?
Mesmo com o aumento da alavancagem, analistas enxergam a operação como positiva do ponto de vista estratégico. A qualidade do ativo compensa parte dos riscos financeiros, já que se trata de um shopping de perfil premium e baixa vacância.
Por outro lado, a concentração de passivos nos próximos três anos e a ausência de um plano detalhado por parte da gestão geram desconforto no mercado. Se novas compras forem feitas sem vendas compensatórias, o fundo pode ter dificuldade para manter o nível atual de distribuição.
A compra de 10% do Shopping Pátio Higienópolis reforça a proposta do XPML11 de ser um fundo com imóveis de altíssimo padrão. No entanto, a sequência de aquisições com parcelas elevadas começa a comprometer a flexibilidade financeira do fundo. O desafio, agora, é conciliar crescimento com sustentabilidade, sem penalizar os cotistas no médio prazo.
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