O fundo imobiliário IRDM11, que já foi queridinho dos investidores por sua distribuição consistente e patrimônio pulverizado em CRIs, atravessa um momento de reconstrução. Após uma série de decisões polêmicas de alocação e quedas nos preços de cotas de outros fundos que compõem seu portfólio, o IRDM11 tenta mostrar sinais de recuperação. A distribuição atual de R$ 0,72 por cota representa uma queda em relação aos R$ 0,80 anteriores, mas há expectativa de melhora com os próximos indexadores inflacionários.
Distribuição de rendimentos: queda agora, recuperação à vista?
A última distribuição de R$ 0,72 foi impactada pela defasagem inflacionária: o indexador de janeiro usado foi de apenas 0,16%. Para os próximos meses, a expectativa é mais otimista. Com o IPCA de fevereiro e março apontando aceleração, o relatório da gestão prevê rendimentos próximos a R$ 0,60 a R$ 0,65, o que pode manter o IRDM11 na faixa de dividendos entre 0,9% e 1% ao mês, considerando o preço atual da cota.
Além disso, o fundo acumula R$ 0,53 por cota em resultados ainda não distribuídos, que podem ser usados estrategicamente para estabilizar ou reforçar pagamentos futuros.
Cota de mercado: volatilidade e tentativa de retomada
No mercado secundário, o fundo vive uma montanha-russa. Após atingir mínima histórica na faixa dos R$ 56, as cotas reagiram e chegaram a R$ 71, mas voltaram a recuar para o patamar de R$ 66–R$ 67, refletindo a percepção de risco e a deterioração de parte da carteira.
Apesar das turbulências, o fundo segue com uma base de cotistas robusta e mantém sua identidade como um FII de papel com forte pulverização em CRIs.
O ponto fraco: fundos imobiliários na carteira
O que mais penalizou o IRDM11 nos últimos anos foi sua exposição a outros fundos imobiliários, que chegaram a representar cerca de 16,3% do portfólio. A gestão trata essas alocações como “renda fixa”, mas a realidade foi bem mais volátil.
Entre os fundos que mais pesaram negativamente estão HCTR11, DEVA11, TORD11, Versalles e Serra Verde. Todos adquiridos a preços médios muito superiores aos atuais, com valores de compra como:
- HCTR11 a R$ 120
- DEVA11 a R$ 100
- TORD11 a R$ 10,47
- Serra Verde a R$ 8,20
Hoje, muitos desses FIIs operam com descontos profundos, impactando diretamente o valor patrimonial do IRDM11.
Alavancagem: pequena, mas presente
O fundo apresenta uma alavancagem baixa, de cerca de 2,6%, proveniente de operações compromissadas que totalizam R$ 80 milhões. A taxa média dessas operações é de CDI + 0,42. O ritmo de quitação está ativo — R$ 5 milhões foram pagos recentemente — e, mantido esse ritmo, a alavancagem poderá ser zerada em poucos meses.
Carteira de CRIs: a força do fundo
Apesar dos problemas com os FIIs, a carteira de CRIs ainda representa cerca de 81% do portfólio, com taxa média IPCA + 8,81% — considerada boa para o risco atual. Os principais setores são geração de energia e shopping centers, com operações pulverizadas e relativamente bem distribuídas.
Mesmo com alguns CRIs em alerta ou em processo de recuperação judicial, a maioria das posições individuais representa menos de 0,5% do patrimônio total, diluindo o risco.
Problemas ainda rondam: atrasos e ativos em stress
O relatório destaca alguns CRIs com problemas pontuais, como:
- Eco Alta Vista
- Parques de Gramado
- Loto Manara
- Starbucks (em contratos de aluguel)
Essas operações ainda não ultrapassam 5% do total da carteira, mas exigem acompanhamento próximo. Algumas têm processos de recuperação judicial em andamento, o que pode afetar os rendimentos futuros se não forem resolvidos.
O que esperar do IRDM11 daqui pra frente?
Apesar da fase difícil, o IRDM11 começa a reencontrar algum equilíbrio. O portfólio de CRIs continua sendo a espinha dorsal do fundo, e a melhora da inflação tende a elevar as distribuições mensais.
A alavancagem é pequena e sob controle. Já os fundos imobiliários na carteira continuam sendo um fardo, com impacto negativo relevante no valor patrimonial. A esperança é que, com o tempo, esses ativos recuperem parte de seu valor, o que pode gerar um ganho de capital futuro — embora nada garanta isso.
Para quem já é cotista, o fundo oferece previsibilidade razoável de rendimentos no curto prazo. Para quem pensa em entrar agora, é preciso considerar os riscos ainda latentes, principalmente ligados à carteira de FIIs e ativos em recuperação.
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