Com uma proposta diferenciada de investir em desenvolvimento imobiliário, o TGAR11 atraiu a atenção de milhares de cotistas desde seu lançamento, em julho de 2017. No entanto, nos últimos meses, o fundo viu seus dividendos e cotas despencarem, reacendendo o debate: a queda representa uma oportunidade de compra ou um reflexo de problemas estruturais?
Retorno histórico e performance recente
De acordo com dados do site Clube FII, quem investiu R$ 10 mil no fundo desde sua criação e reinvestiu os dividendos, teria hoje R$ 20.800, um ganho de 108%. Porém, olhando apenas para a cotação, o resultado seria negativo: queda de 12,75%, com a cota atual em R$ 87,25.
O fundo já pagou dividendos de até R$ 1,59 por cota, mas hoje esse valor caiu para R$ 1,00, com um dividend yield anualizado de 15,91% — ainda atrativo quando comparado a outros FIIs. No acumulado de 12 meses, o yield foi de 14,08%, colocando o TGAR11 entre os mais rentáveis em termos de distribuição.
Carteira diversificada com foco em desenvolvimento
O TGAR11 possui uma carteira ampla, com 216 ativos, sendo mais da metade já performados — ou seja, obras concluídas ou em fase final, com imóveis sendo vendidos. Essa fatia representa 58% da carteira, e é a principal fonte de receita atual do fundo.
Outros 16% estão em fase de desenvolvimento, demandando aportes pesados e sem geração de caixa no curto prazo. Há ainda 12,7% alocados em crédito (parcelamentos ou financiamentos dos imóveis vendidos pelo fundo).
Esse modelo híbrido permite maior potencial de valorização, mas também aumenta o risco, especialmente em cenários de desaquecimento econômico.
Indicadores financeiros e gestão
O fundo tem valor de mercado próximo a R$ 2 bilhões e um patrimônio líquido de R$ 2,68 bilhões, o que coloca sua cota patrimonial em R$ 113,90 — bem acima do preço atual de mercado. Isso mostra um desconto relevante, que pode indicar potencial de valorização futura, caso os fundamentos se sustentem.
A taxa de administração total é de 1,5% ao ano, acima da média do setor (em torno de 1%), o que pode pressionar os resultados líquidos.
Um ponto que merece atenção é a queda do resultado de caixa: em novembro, o fundo gerou R$ 25 milhões, mas esse valor caiu para R$ 22,3 milhões em fevereiro. Como os dividendos pagos foram mantidos em R$ 1 por cota, o fundo precisou recorrer a reservas — algo que pode preocupar caso o cenário continue adverso.
Principais riscos: economia e inadimplência
O grande fator de risco para o TGAR11 está no ambiente macroeconômico. A queda nas vendas de imóveis — especialmente os verticais — afeta diretamente a capacidade de geração de caixa. A gestora também cita a deterioração econômica e a dificuldade de obter crédito imobiliário como entraves para o desempenho atual.
Outro ponto de atenção é a inadimplência: o fundo tem R$ 2,35 bilhões em recebíveis a receber, mas esse valor depende da saúde financeira dos compradores. Caso o cenário se agrave, parte desse montante pode não se concretizar.
Apesar disso, o fundo projeta uma TIR real de 15,33% nos projetos de equity — uma meta ambiciosa, que só se concretiza com estabilidade e crescimento na economia.
Alocação geográfica e exposição
A carteira de crédito do fundo é bastante concentrada no Maranhão e São Paulo, com destaque para um ativo em Trindade (GO), que teve apenas 56% das unidades vendidas, contra a média de 70% a 80% nos demais projetos performados.
A duration média dos recebíveis é de 2,85 anos, o que indica um perfil de vencimento relativamente curto, dando certa previsibilidade às receitas — desde que o fluxo de pagamentos seja mantido.
Vale a pena investir no TGAR11?
O dividend yield atual de 12% ao ano segue atrativo, mesmo com a queda dos rendimentos. O desconto entre valor de mercado e valor patrimonial também chama atenção. No entanto, o fundo está diretamente exposto à atividade econômica e à confiança do consumidor, sendo mais sensível a oscilações do mercado do que fundos de renda passiva.
Se você busca retorno elevado e tem tolerância a risco, o TGAR11 pode fazer sentido na sua carteira. Já para perfis mais conservadores, a volatilidade e a dependência de vendas podem pesar negativamente.
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