Os fundos imobiliários de papel BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário) e KNSC11 (Kinea Securities) têm se destacado entre os investidores por sua boa performance em meio ao cenário de juros elevados. Ambos distribuem dividendos consistentes e operam majoritariamente com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas apresentam diferenças importantes que influenciam o risco, retorno e potencial de valorização.
A seguir, uma análise detalhada, baseada em dados oficiais dos relatórios gerenciais mais recentes.
Indicadores financeiros: dividendos, P/VP e liquidez
BTCI11:
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Cotação: R$ 8,95
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Dividend yield (12 meses): 12,48%
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P/VP: 0,88 (deságio de 12%)
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Liquidez média diária: R$ 1,7 milhão
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Cotistas: 192 mil
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Reserva acumulada: R$ 0,11 por cota
KNSC11:
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Cotação: R$ 8,91
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Dividend yield (12 meses): 12,49%
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P/VP: 1,01 (ágio de 1%)
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Liquidez média diária: R$ 4 milhões
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Cotistas: 215 mil
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Reserva acumulada: R$ 0,08 por cota
Enquanto o KNSC11 opera levemente acima do valor patrimonial, o BTCI11 negocia com um desconto relevante, o que pode representar uma oportunidade adicional de ganho por valorização.
Alocação dos recursos e perfil dos CRIs
BTCI11:
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CRIs indexados ao IPCA (72%) e CDI (25%)
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Segmentos dos devedores: logística (47%), shopping (22%), residencial (16%), varejo (6%)
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Diversificação: nenhum CRI supera 8% da carteira
KNSC11:
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CRIs indexados ao IPCA (64%) e CDI (45%)
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Segmentos dos devedores: escritórios (24%), residencial (19%), logístico (18%), pulverizado (18%), shoppings (10%)
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Diversificação: principal devedor representa 3,5% da carteira
Ambos os fundos estão bem pulverizados, com o KNSC11 ligeiramente mais diversificado. No entanto, o BTCI11 possui maior exposição a setores considerados mais resilientes, como logística e shoppings.
Composição de portfólio e reservas
BTCI11:
Além dos CRIs, o fundo aloca parte do capital em cotas de outros FIIs, como o CANIP11, e possui caixa mais robusto, o que pode facilitar reinvestimentos estratégicos. A reserva acumulada de R$ 0,11 por cota representa uma segurança adicional para manter ou elevar os proventos no curto prazo.
KNSC11:
Quase 100% alocado em CRIs. Possui uma reserva inferior (R$ 0,08 por cota), mas mantém desempenho financeiro superior à distribuição mensal, abrindo espaço para aumento de rendimentos caso o cenário continue favorável.
Rendimento x potencial de valorização
Ambos os fundos têm entregado rendimentos próximos de 12,5% ao ano, o que é atrativo no atual patamar da Selic. No entanto, o deságio de 12% sobre o valor patrimonial do BTCI11 cria uma margem adicional de ganho com possível valorização da cota no médio prazo.
O KNSC11, por outro lado, apesar de muito bem gerido e diversificado, está sendo negociado com ágio, o que pode limitar o upside para novos investidores.
Gestão e patrimônio
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BTCI11 é gerido pelo BTG Pactual, com patrimônio de aproximadamente R$ 1,5 bilhão.
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KNSC11 é gerido pela Kinea, braço da Itaú Asset, com patrimônio superior a R$ 1,78 bilhão.
Ambas gestoras são sólidas e experientes, mas a Kinea é considerada mais especializada no segmento de crédito estruturado.
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