O fundo imobiliário TRXF11 apresentou fortes movimentos em junho, segundo seu relatório gerencial. A captação de R$ 1,2 bilhão por meio de uma emissão bem-sucedida, combinada com aquisição de novos ativos e estratégias de caixa, permitiu ao fundo reduzir sua alavancagem para 29,45%, além de pagar R$ 1,51 por cota no mês — rendimento elevado, mas não recorrente.
Emissão recorde e participação de investidores
O TRXF11 surpreendeu ao captar quase o dobro do necessário para as aquisições planejadas. A emissão — voltada a investidores qualificados — levantou R$ 1,2 bi, com forte adesão de cotistas pessoa física, que subscreveram cerca de 8 milhões de cotas. A tabela abaixo resume os números principais da operação:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Valor captado | R$ 1,2 bilhão |
| Projeção inicial | R$ 750 milhões |
| Novos imóveis adquiridos | R$ 543 milhões |
| Caixa adicional para investimentos ou amortizações | ~R$ 250 milhões |
| Alavancagem antes | 39,46% |
| Alavancagem após emissão | 29,45% |
Impacto nos rendimentos e patrimônio
O fundo pagou R$ 1,51 por cota em junho, equivalente a um rendimento anualizado superior a 17%. Porém, a própria gestão destacou que esse valor é pontual, resultado de lucros não recorrentes (vendas de ativos e ajustes de portfólio), e a expectativa para rendimentos recorrentes gira em torno de R$ 0,90 por cota nos próximos anos.
O patrimônio líquido do TRXF11 saltou para R$ 4,2 bilhões, consolidando-o entre os maiores FIIs do segmento de renda urbana no Brasil. Com os novos recursos e imóveis, o portfólio passou a contar com 69 ativos, e a relação dívida/patrimônio se tornou mais saudável.
Movimentações táticas e recompra de cotas
Durante o mês, a gestão também fez aplicações táticas em cotas de outros FIIs e CRIs, aproveitando o caixa disponível para ganhos de curto prazo, embora algumas dessas movimentações tenham gerado dúvidas no mercado sobre a estratégia.
Outro destaque do mês foi a convocação de assembleia para aprovar alterações no regulamento do fundo, incluindo:
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Vedação ao uso de derivativos
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Aumento do capital autorizado para R$ 30 bi
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Inclusão da possibilidade de recompra das próprias cotas
Essa última medida, em linha com a Resolução CVM 175, pode permitir ao fundo adquirir suas cotas no mercado, embora a interpretação da norma ainda gere discussões no setor.
Contexto macroeconômico
O relatório também comentou o cenário macroeconômico: mesmo com a taxa Selic elevada a 15%, a queda dos juros futuros — reflexo da percepção de responsabilidade fiscal e menor pressão política sobre o Banco Central após a troca de presidente — ajudou na valorização dos ativos de risco, favorecendo FIIs como o TRXF11.
Perspectivas
A estratégia do TRXF11 segue focada em consolidar seu portfólio e equilibrar a alavancagem, com perspectiva de estabilizar rendimentos em patamar sustentável. A gestão ainda precisa definir o destino do caixa excedente para maximizar o retorno dos cotistas sem comprometer a disciplina financeira.
O mercado acompanhará de perto a execução dessas medidas, em especial a nova política de recompra de cotas e eventuais novas aquisições.
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