O fundo imobiliário GARE11 anunciou a venda de seu portfólio para um novo fundo estruturado pela XP, com captação prevista de R$ 490 milhões. A operação, ainda em fase de formalização do relatório gerencial, envolve um modelo pouco convencional: a venda ocorre para um fundo cetipado (não listado na bolsa), que pagará os cotistas com retornos previsíveis e distribuições mensais.
O fundo master criado pela XP será dividido em duas classes de cotas: sênior, adquirida por investidores do novo IPO (denominado feeder), e subordinada, que continuará sendo parcialmente detida pelo próprio GARE11. Essa estrutura oferece ao GARE11 um potencial de participação nos ganhos superiores obtidos na venda futura dos ativos.
Estrutura da operação
Segundo o prospecto preliminar da oferta, a XP organizará um fundo master com as seguintes características principais:
| Característica | Detalhes |
|---|---|
| Montante total da oferta | R$ 490 milhões (volume mínimo: R$ 200 mi) |
| Preço por cota do feeder | R$ 1.000 |
| Período da oferta | 1º a 30 de julho |
| Fundo master | Cetipado, negociado via CETIP |
| Duração do fundo | 5 anos (prazo determinado) |
| Cota sênior | 490 milhões, detida pelo feeder |
| Cota subordinada | 86 milhões, detida pelo GARE11 |
| Rentabilidade mínima do feeder | 9% ao ano + IPCA, distribuídos mensalmente |
Os investidores do feeder (cotas sênior) receberão rendimentos mensais equivalentes a 9% ao ano mais IPCA, com expectativa de retorno total próximo a 20% ao ano ao final do prazo, caso os imóveis sejam vendidos a preços superiores ao previsto. Caso o ganho ultrapasse a meta de 20% ao ano, a diferença é destinada integralmente ao GARE11, devido à sua posição nas cotas subordinadas.
Para o GARE11, além de receber os R$ 490 milhões pela venda do portfólio — possivelmente em parcelas —, o fundo retém uma participação de R$ 86 milhões nas cotas subordinadas, com potencial de ganhos adicionais consideráveis se o mercado imobiliário valorizar os ativos no momento da liquidação.
Por que um fundo cetipado?
A principal diferença do fundo cetipado em relação a um FII negociado em bolsa é a ausência de liquidez imediata e a menor oscilação de preço, atraindo investidores com perfil mais conservador, próximo ao de renda fixa. A negociação ocorre no balcão, via CETIP, sem marcação a mercado diária, e o retorno ao investidor é previsível durante o prazo do fundo.
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