O fundo imobiliário BTLG11 (BTG Pactual Logística) anunciou avanços importantes em seu portfólio em junho, destacando-se pela aquisição de imóveis logísticos em São Paulo com descontos relevantes, reforço do caixa e redução da vacância. Apesar de a nova emissão de cotas ocorrer acima do valor de mercado, o fundo apresenta indicadores operacionais e financeiros sólidos.
Segundo o relatório gerencial mais recente, o fundo concluiu o pagamento da última parcela — de R$ 337 milhões — pela compra dos galpões Cajamar 1, Cajamar 2 e Campinas 2, imóveis estratégicos no raio logístico de 30 km de São Paulo. O BTLG11 adquiriu os ativos por cerca de R$ 476 milhões, um deságio significativo frente ao valor patrimonial dos imóveis, estimado em R$ 725 milhões.
Destaques do mês
Rendimento e vacância
Em junho, o BTLG11 distribuiu R$ 0,78 por cota, acima do resultado gerado no mês (R$ 0,69 por cota), utilizando parcialmente sua reserva, que caiu de R$ 0,67 para R$ 0,57 por cota. O fundo manteve vacância praticamente nula, beneficiado por contratos atípicos e revisões contratuais positivas, como a renegociação do imóvel Mauá, com reajuste de 17% no aluguel, e renovação do contrato de Campinas até 2031.
Emissão e objetivos
O fundo segue com uma emissão de cotas cujo objetivo principal é incorporar o portfólio do SAR, operação que reforça o caixa mas ocorre acima do preço de mercado, o que pode desagradar parte dos cotistas. Os recursos serão destinados ao pagamento de obrigações já previstas e à recomposição de caixa após as aquisições.
Indicadores financeiros e operacionais
A tabela abaixo resume os principais indicadores do BTLG11 em junho/2025:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Cotação de mercado | R$ 100 |
| Valor patrimonial por cota | R$ 104 |
| Rendimento distribuído (mês) | R$ 0,78 |
| Resultado gerado (mês) | R$ 0,69 |
| Reserva acumulada (final do mês) | R$ 0,57 |
| Vacância física | 0% |
| Número de cotistas | ~400 mil |
| Área locável | >1 milhão m² |
Para os próximos meses, o fundo projeta ajustes contratuais em aproximadamente 25% de sua receita, atrelados majoritariamente ao IPCA, o que tende a preservar o poder de compra dos rendimentos. Além disso, a aquisição de galpões com cap rate próximo a 12% e a possibilidade de lucro com a venda de imóveis corporativos adquiridos a preços baixos devem continuar beneficiando o portfólio.
O caixa projetado após os pagamentos pendentes e recebimentos das vendas deve se estabilizar entre R$ 124 milhões e R$ 140 milhões, garantindo liquidez para novas oportunidades.
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