O fundo imobiliário MXRF11 se tornou um dos mais populares da B3, com mais de 1,2 milhão de cotistas. Mas será que toda essa fama é sinônimo de segurança e bons rendimentos? Se você tivesse investido R$ 10.000 no fundo há cinco anos, teria acumulado uma renda passiva superior a R$ 6.400 — uma performance que levanta a pergunta: ainda vale a pena investir nele em 2025?
A seguir, você confere uma análise completa do MXRF11, incluindo histórico de pagamentos, composição da carteira, simulações práticas de retorno e um comparativo direto com o aluguel de imóveis físicos.
O que é o MXRF11 e como ele funciona?
O MXRF11 é um fundo imobiliário do tipo “fundo de papel”, ou seja, ele investe majoritariamente em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Esses títulos são dívidas do setor imobiliário, que pagam rendimentos atrelados a indexadores como CDI, IPCA e IGPM.
A gestão é da XP Asset e a administração fica a cargo do BTG Pactual. Criado em 2012, o fundo possui atualmente:
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437 milhões de cotas em circulação
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Patrimônio líquido de R$ 4 bilhões
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Cerca de 91 CRIs na carteira, garantindo boa diversificação
Vantagens e desvantagens do MXRF11
Vantagens:
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Renda mensal previsível
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Boa liquidez na bolsa
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Histórico consistente de pagamentos
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Carteira de CRIs com ratings elevados (AA a AAA)
Desvantagens:
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Exposição ao risco de crédito
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Oscilação dos rendimentos conforme juros e inflação
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Cotas sujeitas à volatilidade de mercado
Como analisar um FII de papel
Para quem deseja investir em fundos como o MXRF11, é essencial entender a carteira. Os pontos principais a observar são:
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Indexadores dos CRIs (CDI+, IPCA+, IGPM)
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Taxa média de aquisição
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Rating de crédito dos emissores
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Diversificação da carteira
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Prazo médio de vencimento dos CRIs (duration)
No caso do MXRF11, 80% da carteira está alocada em CRIs, 12% em cotas de outros FIIs, 6% em permutas financeiras e 1,3% em caixa.
A taxa média dos indexadores gira em torno de:
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CDI+2,67%
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IPCA+8,72%
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IGPM+5%
Simulações: quanto o MXRF11 pagou nos últimos 5 anos?
Com base no histórico de pagamentos, o fundo distribuiu por cota:
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2020: R$ 0,86
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2021: R$ 0,95
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2022: R$ 1,21
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2023: R$ 1,38
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2024: R$ 1,17
A seguir, veja quanto você teria recebido com diferentes valores investidos:
R$ 1.000 Investidos:
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Total em 5 anos: R$ 640
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Renda mensal média: R$ 10
R$ 10.000 Investidos:
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Total em 5 anos: R$ 6.405
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Renda mensal média: R$ 106
R$ 50.000 Investidos:
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Total em 5 anos: R$ 30.000
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Renda mensal média: R$ 510
Comparativo: fundo imobiliário ou kitnet?
Vamos a uma analogia prática: um kitnet na cidade de Ipatinga (MG) custa em média R$ 150 mil e rende cerca de R$ 500 por mês em aluguel. Com R$ 50 mil (1/3 desse valor) investidos no MXRF11, a renda mensal chega aos mesmos R$ 510 — sem as dores de cabeça de um inquilino ou manutenção.
A diversificação dos CRIs, aliada à boa classificação de crédito, garante previsibilidade e segurança para quem deseja construir renda passiva sem precisar de altos aportes.
Vale a pena investir no MXRF11 em 2025?
O MXRF11 se mostra uma excelente alternativa para quem busca renda mensal estável. Não é o fundo ideal para quem espera valorização agressiva ou ganhos de capital, mas pode funcionar como uma base sólida para uma carteira previdenciária.
Com uma distribuição mensal próxima de 1% ao mês (yield anualizado de 12,56%) e retornos acima de muitos CDBs e LCIs, ele ainda oferece uma ótima relação risco-retorno — especialmente em tempos de Selic elevada.
Mesmo após anos de operação, o MXRF11 continua entregando resultados consistentes e previsíveis. O segredo está em sua carteira bem distribuída e em uma gestão cautelosa. Se você busca renda mensal, liquidez e previsibilidade, o fundo continua sendo uma boa escolha para 2025 — desde que inserido dentro de uma carteira diversificada.
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