O fundo imobiliário HSML11, focado em shoppings centers, continua a enfrentar desafios significativos em meio ao cenário de alta da Selic e a necessidade constante de caixa para honrar compromissos financeiros. Embora o fundo tenha apresentado um crescimento relevante nas vendas de seus ativos e no NOI (lucro operacional líquido), a estratégia financeira adotada pela gestão da HSI levanta preocupações, especialmente quanto às operações de venda de imóveis com opção de recompra, que podem impactar negativamente o futuro dos cotistas.
Crescimento operacional impulsionado por vendas
Em março de 2025, o HSML11 registrou um crescimento de 5% no NOI em relação ao mês anterior, alcançando uma taxa de ocupação de 98,33%. Destaque para o desempenho robusto de shoppings como o Paralela, que contribuiu de forma significativa para esse avanço. As vendas nos shoppings administrados pelo fundo cresceram expressivos 13% no comparativo anual, superando com folga a inflação acumulada de 5,6%.
No entanto, o desempenho do Shopping Granja Viana destoou do restante do portfólio, apresentando queda de 10% na receita, devido a um evento pontual relacionado ao repasse de estacionamento, o que mascarou um crescimento que poderia ter sido ainda mais expressivo no consolidado do fundo.
Distribuição de dividendos mantida no limite inferior
Mesmo com os bons números operacionais, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,65 por cota, posicionando-se no piso da faixa de orientação estipulada entre R$ 0,65 e R$ 0,82. Essa decisão reflete o cuidado da gestão em preservar a saúde financeira do fundo, dado o cenário desafiador de alavancagem.
O resultado do período totalizou R$ 0,92 por cota, mas vale ressaltar que R$ 0,26 desse montante foram provenientes da venda de ativos, o que não representa fluxo de caixa recorrente. Assim, o resultado operacional efetivo do fundo, excluindo eventos não recorrentes, ficou em torno de R$ 0,52 por cota — um valor próximo do que o fundo vinha pagando nos últimos meses.
Operações com recompra de ativos: o grande risco
O ponto mais preocupante na estratégia do HSML11 está relacionado às vendas de imóveis com cláusula de recompra, uma prática que vem sendo utilizada para levantar recursos em meio ao cenário de alta dos juros. O fundo vendeu ativos como os shoppings Uberaba e Maceió para os fundos KNHF e BTHF, mas com condições que permitem tanto ao comprador exigir a recompra quanto ao próprio HSML11 exercer o direito de readquirir os imóveis.
Essa estrutura cria um risco significativo para o fundo. Caso o comprador opte por exercer o direito de venda após 48 meses, o HSML11 será obrigado a recomprar os ativos pelo mesmo preço de venda, independentemente da situação financeira ou da valorização dos imóveis naquele momento. O problema se agrava pelo fato de que parte do lucro obtido nessas operações já foi distribuído aos cotistas, incluindo o pagamento de taxa de desempenho à gestora — cerca de R$ 4 milhões apenas nesta transação.
Essa antecipação de ganhos, sem garantir recursos suficientes para uma possível recompra, pode criar um efeito perverso para o fundo no longo prazo, comprometendo o caixa e aumentando a necessidade de novas emissões ou venda de ativos para cobrir essas obrigações futuras.
Alavancagem e reservas: há espaço para manobra?
Atualmente, o HSML11 conta com aproximadamente R$ 1,04 por cota em reservas, o que oferece uma certa margem de segurança, mas ainda distante de compensar totalmente o risco embutido nas operações de recompra. A alavancagem do fundo, embora comum em FIIs de shopping, exige atenção redobrada, sobretudo em um cenário de juros elevados.
O risco, nesse caso, não está na gestão operacional dos shoppings, que vem mostrando resultados sólidos, mas na estratégia financeira adotada para manter os pagamentos e sustentar o fundo em tempos de adversidade.
Um fundo com boa operação, mas gestão financeira questionável
O HSML11 segue como um fundo de destaque no segmento de shoppings, com ativos de qualidade e vendas em alta. No entanto, o modelo financeiro adotado pela gestora HSI levanta bandeiras amarelas entre os investidores mais atentos. A prática de vendas com recompra e o uso de alavancagem para sustentar a distribuição de dividendos podem se tornar armadilhas no futuro, caso as condições de mercado não favoreçam a recomposição de caixa do fundo.
Para quem investe em FIIs, especialmente em tempos de Selic elevada, o caso do HSML11 reforça a importância de olhar além dos números superficiais, analisando com atenção o modelo financeiro e as estratégias da gestão.
O post HSML11 lida com alavancagem e risco de recompra forçada de imóveis apareceu primeiro em O Petróleo.
