O fundo imobiliário BTHF11, conhecido como o “transatlântico” da BTG Pactual, tem chamado a atenção do mercado por aliar um portfólio bilionário com dividendos consistentes e um desconto expressivo sobre o valor patrimonial. Atualmente, o fundo oferece um dividend yield próximo a 1,20% ao mês, desempenho que supera até alguns FIIs de papel high grade, tradicionalmente mais conservadores.
Apesar de seu tamanho, o BTHF11 tem conseguido navegar bem em um mercado de baixa liquidez, ajustando seu portfólio entre diferentes classes de ativos para manter a rentabilidade. A seguir, detalhamos a composição do fundo, os fatores por trás do desempenho dos dividendos e as perspectivas para investidores.
Portfólio diversificado: CRIs, imóveis físicos e FIIs
O BTHF11 adota uma estratégia híbrida, distribuindo seu patrimônio entre diferentes classes de ativos:
-
Fundos Imobiliários (FIIs): Cerca de 57% do patrimônio está alocado em FIIs, sendo 29,49% em fundos de tijolo (shoppings, lajes corporativas) e 27% em fundos de papel (recebíveis imobiliários).
-
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs): Aproximadamente 20% da carteira está em CRIs, com taxas competitivas e boa diversificação entre devedores.
-
Imóveis diretos: O fundo possui 17% alocados em imóveis físicos, incluindo o Shopping Pátio Maceió e uma laje corporativa em São Paulo.
Essa estrutura permite ao fundo buscar renda recorrente através de diferentes fontes, equilibrando os riscos de cada segmento. Um diferencial atual do BTHF11 é a tendência de migrar parte dos recursos para CRIs, reforçando a geração de caixa em meio a um cenário desafiador para FIIs de tijolo.
Destaques na carteira de imóveis físicos
Entre os ativos diretos, o destaque vai para o Shopping Pátio Maceió, adquirido a uma taxa interna de retorno (TIR) mínima de 18% ao ano, o que representa uma excelente rentabilidade para o fundo. Já a laje corporativa enfrenta um desafio de vacância elevada, próxima a 50%, em razão de uma devolução significativa de inquilinos. O contrato atípico garantiu ao fundo uma multa expressiva, estimada em R$ 55 milhões, o que impulsionou temporariamente os resultados.
Carteira de CRIs: boa diversificação e segurança
A carteira de CRIs do BTHF11 apresenta taxas atrativas e uma boa dispersão entre emissores, o que reduz o risco de concentração. Não há, atualmente, nenhum ativo que gere preocupação em relação à inadimplência, segundo o último relatório gerencial.
Esse componente é fundamental para sustentar os rendimentos mensais acima de R$ 0,09 por cota, nível que o fundo mantém há meses, proporcionando estabilidade aos investidores.
FIIs na carteira: legado da antiga estrutura
Boa parte da alocação em FIIs ainda reflete a antiga configuração do fundo, quando o BTHF11 operava como um FOF (fundo de fundos) sob o nome BCF11, com foco em ancoragem de fundos geridos pelo próprio BTG Pactual. Isso explica a presença significativa de FIIs da casa, como o BTHI11 (hotelaria), BPML11 (shoppings) e BTCI11 (papel).
Apesar de alguns desses fundos enfrentarem desafios – como vacância, alavancagem ou baixa liquidez – o BTHF11 adquiriu essas posições a preços médios baixos, o que abre espaço para ganhos de capital em uma eventual recuperação do mercado.
Desconto atrativo e relação risco-retorno
Atualmente, o BTHF11 negocia com um desconto significativo sobre o valor patrimonial, o que eleva o dividend yield para patamares acima de 1,20% ao mês. Esse nível de rendimento, aliado à perspectiva de valorização dos ativos, torna o fundo uma opção atrativa para investidores que buscam dividendos robustos com potencial de valorização.
Apesar dos desafios, como a vacância elevada de parte dos imóveis e a necessidade de reciclagem de alguns FIIs na carteira, o fundo tem mostrado capacidade de gerar renda consistente, sustentada por uma estratégia diversificada e pela expertise do BTG Pactual.
Para quem busca oportunidades no segmento de fundos híbridos, o BTHF11 oferece uma relação risco-retorno interessante, especialmente em um cenário de recuperação gradual do mercado imobiliário.
O post BTHF11 em foco: transatlântico da BTG rende 1,20% ao mês com portfólio diversificado apareceu primeiro em O Petróleo.
