O fundo imobiliário URPR11, gerido pela Urca Capital Partners, poderá passar por uma reestruturação estratégica. Após meses de rendimento abaixo da média do setor e desvalorização expressiva das cotas, a gestora estuda dividir o fundo em dois veículos distintos: um focado em ativos geradores de renda e outro com ativos voltados ao crescimento.
A proposta ainda será formalizada e votada em assembleia, mas já está no radar dos investidores atentos à crise de desempenho do fundo.
Por que o URPR11 pode se dividir?
Negociando com quase 50% de deságio sobre o valor patrimonial — cotas na faixa de R$ 50 contra um VP de cerca de R$ 98 — o URPR11 busca formas de atrair novamente os investidores e melhorar a performance do fundo no mercado secundário.
Atualmente, o fundo distribui cerca de R$ 0,18 por cota, resultado considerado insatisfatório para um FII que já movimentou mais de R$ 1 bilhão em patrimônio. A divisão dos portfólios pode permitir que investidores escolham entre estratégias de renda imediata ou de valorização de longo prazo.
Queda de cotistas e liquidez preocupa investidores
Além da rentabilidade insatisfatória, o URPR11 tem enfrentado forte saída de cotistas e uma queda significativa na liquidez. Em setembro de 2024, o fundo movimentava cerca de R$ 2 milhões por dia. Hoje, o volume caiu para algo próximo de R$ 300 mil.
Essa perda de liquidez aumenta o risco de volatilidade das cotas, dificultando saídas estratégicas e impactando negativamente a atratividade do fundo.
Como será feita a cisão do URPR11?
O modelo em análise é semelhante ao que foi utilizado por outros fundos do setor, como o CPTR11: os ativos seriam segregados e o cotista teria a opção de permanecer com um ou com ambos os novos fundos resultantes:
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FII Renda: composto por ativos maduros, com geração estável de dividendos.
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FII Crescimento: focado em empreendimentos com maior risco, mas com possibilidade de valorização futura.
A proposta ainda será formalmente apresentada, com previsão de assembleia dentro de 60 dias, segundo estimativas de mercado.
Desempenho inferior aos pares
Ao comparar o URPR11 com outros fundos de desenvolvimento, como CRSR11, a diferença é gritante. Enquanto o CRSR chegou a pagar R$ 1,30 por cota em alguns meses, o URPR11 permanece estagnado com rendimentos quase três vezes menores.
Essa discrepância evidencia um problema estrutural: apesar da diversidade no portfólio, muitos dos ativos do URPR11 estão em estágio inicial ou com dificuldades operacionais, o que compromete o caixa necessário para distribuição de proventos.
Problemas operacionais e inadimplência
O fundo também tem enfrentado desafios em diversos empreendimentos. Projetos como Cristal e Olimpo estão com execução de garantias em andamento, enquanto outros, como Nabileque e Residencial Fidic, ainda caminham lentamente.
Além disso, o fundo possui uma alta concentração em loteamentos, setor conhecido por sua volatilidade e dependência de financiamento externo — o que explica parte da dificuldade do fundo em manter uma distribuição consistente.
Cotistas aguardam transparência da gestora
A possível cisão do URPR11 pode representar uma nova fase para o fundo, mas os investidores aguardam a divulgação oficial da proposta, com todos os detalhes de estruturação, efeitos tributários, relação patrimonial entre os dois fundos e regras para escolha por parte dos cotistas.
Enquanto isso, o fundo segue perdendo tração no mercado, com deságio elevado, rendimento insatisfatório e pouca perspectiva de melhora no curto prazo.
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