O fundo imobiliário BTLG11, gerido pelo BTG Pactual, vem consolidando sua posição como um dos principais fundos do setor logístico no Brasil. Atualmente com mais de R$ 5 bilhões em patrimônio e cerca de 80 mil cotistas, o fundo tem se destacado pela baixa vacância, pagamento regular de dividendos consistentes e uma gestão cada vez mais transparente.
Comunicação e transparência: um salto de qualidade
Nos últimos meses, o BTLG11 resolveu um dos maiores pontos de crítica que recebia: a comunicação com os cotistas. Relatórios confusos e entregues com atraso deram lugar a documentos padronizados, frequentes e mais claros, publicados inclusive na plataforma Datacom. Essa iniciativa aproxima o fundo das melhores práticas do mercado, em linha com gestores como a Genial.
Cotação e dividendos: valorização com solidez
Em 2024, o BTLG11 superou a marca dos R$ 100 por cota, com valorização acumulada de 6% no ano. Os dividendos seguem na casa dos R$ 0,78 mensais, o que, com base nas cotações mais recentes, representa um yield anual próximo de 10% — um número expressivo, especialmente considerando o atual ciclo de queda da Selic.
Patrimônio robusto e diversificado
Com 34 imóveis em portfólio, sendo 31 ativos atualmente após vendas pontuais como a de Guarulhos e Feira de Santana, o fundo soma 1,3 milhão de m² de área bruta locável, competindo diretamente com gigantes como o HGLG11. A vacância, por sua vez, segue baixíssima, em torno de 1,9%, o que garante previsibilidade e segurança no fluxo de caixa.
Expansão estratégica e alavancagem controlada
A liquidez diária média do fundo gira em torno de R$ 10 milhões, reforçando sua atratividade. O BTLG11 ainda conta com ativos valiosos a serem monetizados, como o imóvel da loja Dengo na Faria Lima, e a possibilidade de incorporar novos fundos logísticos do BTG no futuro, o que poderia acelerar seu crescimento.
Apesar de possuir dívidas via CRIs, a alavancagem está sob controle: o fundo tem mais caixa do que o necessário para quitar suas obrigações, mas opta por manter parte dos recursos investidos em aplicações mais rentáveis do que os encargos da dívida.
Expectativas para o futuro: foco em ativos maiores
O portfólio do fundo é bastante pulverizado, com galpões entre 2.000 m² e 70.000 m². No entanto, a tendência é migrar para ativos maiores e mais eficientes, como já tem sido observado em fundos concorrentes. Isso pode facilitar a gestão e ampliar ainda mais a qualidade dos ativos.
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