Com mais de 1,28 milhão de cotistas, o Maxi Renda FII (MXRF11) mantém sua posição como o fundo imobiliário mais popular da B3. Apesar da base ampla de investidores, muitos deles ainda desconhecem a estrutura complexa do fundo — especialmente no que diz respeito à alocação em permutas financeiras. Em março, o fundo surpreendeu positivamente ao anunciar o aumento no rendimento mensal para R$ 0,10 por cota, uma decisão que tem origem direta na forte exposição do portfólio ao IPCA.
O que justifica o aumento dos dividendos?
A elevação dos rendimentos foi impulsionada principalmente pela composição da carteira de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que conta com cerca de 85% dos papéis atrelados ao IPCA. Como o fundo trabalha com regime de competência, a inflação apurada em fevereiro impacta diretamente o resultado de março. Assim, mesmo com uma leve queda na performance das permutas e dos FIIs da carteira, o ganho inflacionário dos CRIs foi suficiente para justificar o incremento de R$ 0,09 para R$ 0,10 por cota.
Essa estratégia de indexação tem sido uma vantagem competitiva em um cenário de inflação resiliente e juros elevados, posicionando o MXRF11 como um dos fundos mais protegidos contra perda de poder de compra.
Estrutura do fundo: CRIs e permutas em foco
Alocação atualizada da carteira
O portfólio do MXRF11 permanece dividido em dois grandes blocos:
- 80% do patrimônio líquido alocado em CRIs
- 20% em permutas financeiras, que funcionam como acordos de financiamento de projetos imobiliários em troca de participação nos resultados.
Em março, o fundo realizou investimentos de R$ 55 milhões em operações já existentes e movimentou R$ 35 milhões em novas permutas. Apesar disso, a linha de permutas teve retorno discreto no mês, reforçando a característica intermitente desse tipo de operação, que segue uma “curva J” — um ciclo em que os aportes iniciais geram prejuízo contábil antes de uma recuperação acentuada ao longo do tempo.
Resultado operacional: receita, reservas e distribuição
O fundo gerou aproximadamente R$ 0,08 por cota em regime de caixa, sendo R$ 0,05 oriundos de CRIs e R$ 0,014 das permutas. Com isso, parte do rendimento foi complementado pelo uso de reservas acumuladas, que atualmente somam R$ 0,03 por cota, garantindo fôlego adicional para futuras distribuições.
O desempenho reforça a consistência do MXRF11, mesmo com eventuais oscilações nos demais segmentos da carteira.
Impacto da inflação: como o IPCA beneficia o fundo
O índice de inflação IPCA, utilizado como indexador da maioria dos CRIs do fundo, tem sido o principal motor de desempenho do MXRF11. Como os rendimentos desses títulos são ajustados pela inflação do mês anterior, períodos de IPCA elevado ampliam a receita do fundo, o que foi o caso de fevereiro, refletido no resultado de março.
Além disso, o fundo oferece uma boa proteção contra a corrosão monetária, o que atrai investidores que buscam preservação de valor e rendimento real em tempos de incerteza macroeconômica.
Valuation e indicadores
A cota do MXRF11 encerrou o mês negociada a R$ 9,30, o que corresponde a:
- Dividend Yield (mensal): 1,08%
- Dividend Yield (anualizado): 13,22%
- DY real IPCA (estimado): acima de 10%
Mesmo após a dedução da taxa de administração, o retorno segue competitivo, principalmente em comparação com outros FIIs de papel.
Vendas e compras de ativos
Em março, o fundo realizou vendas de R$ 182 milhões em CRIs, incluindo parte da operação no hotel W. Entre as compras, destaque para alocação de R$ 40 milhões em um novo CRI, também no setor hoteleiro.
Essa movimentação visa manter a carteira equilibrada entre rentabilidade e risco, além de gerar liquidez para novas oportunidades de investimento.
Perspectiva para os próximos meses
A expectativa para os próximos rendimentos é otimista, especialmente se a inflação seguir pressionada. Com uma carteira amplamente indexada ao IPCA e com reservas acumuladas, o MXRF11 tem margem para manter a distribuição próxima de R$ 0,10 por cota.
No entanto, é importante que os cotistas acompanhem de perto o desempenho das permutas financeiras, pois sua maturação em ciclo mais longo pode gerar picos ou quedas nos resultados conforme os projetos se consolidam.
O MXRF11 continua sendo uma das opções mais atrativas da B3 para investidores que buscam renda passiva com proteção contra inflação. Apesar de críticas à compreensão de sua estrutura por parte dos pequenos investidores, o fundo entrega regularidade, liquidez e um portfólio robusto em CRIs.
Para quem deseja se beneficiar do cenário inflacionário sem abrir mão de previsibilidade nos proventos, o MXRF11 segue firme como uma escolha sólida no segmento de FIIs de papel.
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