O universo dos fundos imobiliários (FIIs) acaba de ganhar três novas opções acessíveis com potencial de valorização. Os fundos RBVA11, ALZR11 e HGBS11 passaram por desdobramentos recentes e agora operam com cotas na faixa de R$ 8 a R$ 20, tornando-se oficialmente fundos imobiliários base 10 — ou seja, com cotações atrativas para pequenos investidores.
O movimento amplia o acesso a ativos com portfólios robustos, alto número de cotistas, distribuição de dividendos consistente e vacância controlada. A seguir, detalhamos os principais destaques de cada fundo.
RBVA11: Forte em Imóveis Comerciais e Contratos de Longo Prazo
Após o desdobramento, o RBVA11 passou a ser negociado por volta de R$ 8,68, com dividend yield de 13% e P/VP de 0,82, evidenciando um desconto em relação ao seu valor patrimonial. O fundo tem cerca de 83 imóveis, principalmente agências bancárias e centros comerciais, somando uma área bruta locável de 302 mil m².
Com 17 inquilinos relevantes — entre eles, Caixa Econômica, Santander e Grupo Pão de Açúcar —, o RBVA11 mantém uma vacância física de apenas 4,8%. Sua alavancagem gira em torno de 75,5%, mas com estrutura de dívida escalonada e caixa para honrar os compromissos até 2027, o risco é considerado controlado.
ALZR11: Diversificação e Contratos Atípicos, Mas Alerta para Alavancagem
O ALZR11, negociado a cerca de R$ 10,17, apresenta um dividend yield de 9%, com P/VP de 0,98, ficando levemente abaixo do valor justo. O fundo conta com 23 imóveis em diferentes segmentos: galpões logísticos secos e refrigerados, renda urbana, data centers e edifícios comerciais.
Sua principal força está nos 100% dos contratos do tipo atípico, com média de duração superior a 9 anos, e na vacância zerada, tanto física quanto financeira. Os principais inquilinos incluem Mercado Livre, Coca-Cola, BRF, Balduco e Açaí.
Por outro lado, sua alavancagem preocupa, chegando a quase 40% do patrimônio, com R$ 501 milhões em dívidas. Ainda assim, a gestão afirma ter caixa para os compromissos até 2026, com plano de reequilíbrio financeiro nos anos seguintes.
HGBS11: Foco em Shoppings e Dívida Baixa
O HGBS11 também passou por desdobramento, e suas cotas agora estão na faixa de R$ 20, com dividend yield de 9,8% e P/VP de 0,92. É um dos maiores FIIs do setor de shoppings, com participações diretas e indiretas em 20 centros comerciais espalhados por seis estados, especialmente em São Paulo, onde concentra 86% do portfólio.
Com vacância de apenas 0,5%, o fundo mostra alta eficiência operacional e conta com R$ 2,78 bilhões em patrimônio. A alavancagem é uma das mais baixas entre os FIIs do segmento, em torno de 11,5%, reforçando a solidez da estrutura financeira.
Por que o Desdobramento Importa?
Os desdobramentos de cotas, que transformam fundos base 100 em base 10, não alteram o valor total do investimento, mas melhoram a liquidez e facilitam o acesso para investidores menores. No caso de RBVA11, ALZR11 e HGBS11, o movimento foi estratégico para popularizar bons fundos de tijolo, ampliando o número de cotistas e fortalecendo a base de capital.
Além disso, com os FIIs sendo negociados abaixo do valor patrimonial e apresentando dividendos robustos, o cenário se mostra favorável para entrada no médio e longo prazo.
Com portfólios diversificados, bons inquilinos, vacância baixa e rentabilidade acima da média, RBVA11, ALZR11 e HGBS11 surgem como três fortes candidatos para compor uma carteira de renda mensal. Apesar da alavancagem elevada do ALZR11 exigir atenção, os três fundos são geridos por casas consolidadas e apresentam fundamentos sólidos.
Para investidores que buscam acessibilidade, qualidade de ativos e bom retorno, os novos FIIs base 10 merecem ser estudados com atenção. A tendência de desdobramentos deve continuar, trazendo mais oportunidades ao mercado de fundos imobiliários.
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