Decidir vender um fundo imobiliário (FII) pode ser um desafio, especialmente para investidores que buscam renda passiva e valorização patrimonial no longo prazo. No entanto, há dois motivos principais que justificam a venda de FIIs:
-
Substituição por uma oportunidade melhor: A primeira razão é clássica — quando surge um fundo mais interessante ou quando o FII atual perde seus fundamentos. Nesses casos, manter o investimento se torna ineficiente, e a troca pode potencializar a performance da carteira.
-
Ganhos tributários: O segundo motivo é menos óbvio e envolve estratégias fiscais que muitos investidores desconhecem. É possível vender um FII com lucro e, ao mesmo tempo, evitar ou reduzir o pagamento de imposto de renda, graças ao mecanismo de compensação de prejuízos acumulados.
Entendendo a tributação de fundos imobiliários
Os FIIs possuem uma característica muito atrativa: os dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Esse é um dos principais atrativos desse tipo de investimento, pois garante que a renda mensal caia na conta do investidor sem deduções fiscais.
Por outro lado, a venda de cotas com lucro é tributada à alíquota de 20% sobre o ganho de capital. Esse imposto deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à operação.
Exemplo prático: Se um investidor vendeu cotas com R$ 10 mil de lucro, ele deve pagar R$ 2 mil em imposto no mês seguinte.
Como evitar pagar imposto sobre o ganho de capital?
A grande sacada está na possibilidade de compensar prejuízos passados com lucros futuros. Caso o investidor tenha vendido algum FII anteriormente com prejuízo e declarado essa perda à Receita Federal, ele pode usar esse valor para abater o imposto devido em operações lucrativas.
Caso prático: Venda do BTLG11 para otimizar ganhos
Para exemplificar, vejamos a operação do investidor Ricardo, que decidiu vender seu FII BTLG11, especializado em logística, um dos mais consolidados do mercado.
Ele tinha:
-
Investido: R$ 16.043
-
160 cotas, adquiridas a um preço médio de R$ 93
-
Lucro não realizado: R$ 11.163
Se ele simplesmente vendesse o ativo, deveria recolher R$ 2.232,60 de imposto (20% sobre o lucro). No entanto, Ricardo possui R$ 13.751 em prejuízos acumulados de outras operações com FIIs.
Assim, ao vender BTLG11, ele não precisará pagar imposto, pois poderá compensar integralmente o lucro com os prejuízos acumulados. Essa é uma estratégia legítima e eficiente para otimizar a gestão tributária dos investimentos.
Como gerenciar e acompanhar prejuízos a compensar
A gestão adequada dessas operações pode ser complexa. Para facilitar, existem ferramentas especializadas como o Grana Capital, um aplicativo que consolida as informações da carteira, calcula automaticamente lucros e prejuízos e gera as DARFs necessárias.
Principais funcionalidades destacadas pelo investidor:
-
Consolidação automática da carteira: compras e vendas feitas na corretora são importadas automaticamente.
-
Cálculo e emissão automática de DARF: evita erros e atrasos no pagamento do imposto.
-
Controle de prejuízos acumulados: fundamental para quem usa a estratégia de compensação.
-
Preenchimento automático da declaração de IR: reduz o tempo e a complexidade do processo anual.
A importância de declarar os prejuízos no IR
Um ponto crucial: para utilizar a compensação de prejuízos, é obrigatório declarar as perdas na ficha de Renda Variável da Declaração de Imposto de Renda. Se não fizer isso, o investidor perde o direito de abater o prejuízo de ganhos futuros.
Além disso, essa estratégia não é exclusiva para FIIs. Ações também podem ser compensadas — lembrando que, no caso de ações, há isenção de IR para vendas mensais de até R$ 20 mil. Acima desse valor, o investidor também pode recorrer à compensação de prejuízos passados.
Estratégia de “zerar o ganho” e recomprar o ativo
Outro ponto interessante destacado na estratégia é que o investidor pode vender um ativo apenas para zerar o ganho tributário, utilizando o prejuízo acumulado, e recomprar o mesmo ativo em seguida, recompondo sua posição, mas com uma nova estrutura de custos e sem carregar o passivo tributário.
Essa prática, conhecida como “recompra” ou “reentrada”, é perfeitamente legal e vantajosa para quem quer manter a posição no fundo, mas não deseja ter um ganho de capital acumulado sujeito à tributação futura.
Não se apegue a investimentos ruins
Por fim, um dos principais ensinamentos reforçados nesse exemplo é que o investidor não deve se apegar emocionalmente a um ativo que perdeu seus fundamentos ou que deixou de ser competitivo frente a outras opções.
O mercado é dinâmico, e o investidor deve manter a frieza necessária para ajustar sua carteira, reconhecer erros e usar estratégias avançadas, como a compensação de prejuízos, para otimizar sua rentabilidade e reduzir a carga tributária.
O post Fundos Imobiliários: quando vender e como evitar pagar mais imposto apareceu primeiro em O Petróleo.
