O fundo imobiliário XPLG11 apresentou mais um mês de estabilidade, com distribuição de R$ 0,82 por cota, o que representa um dividend yield próximo de 10% ao ano, mesmo com a cota de mercado ainda negociada abaixo dos R$ 100. Após uma breve recuperação, quando chegou a patamares na casa dos R$ 90, o fundo mantém uma posição sólida, especialmente após uma importante negociação que evitou a elevação de sua vacância.
Vacância estabilizada com expansão de inquilino
Um dos principais destaques do mês foi a expansão de área pelo inquilino já presente no imóvel WT Extrema, que assumiu a parte que seria desocupada. A operação evitou o aumento da vacância do fundo, mantendo-a estabilizada em 5,2%.
Esse movimento reforça a atratividade dos ativos logísticos do XPLG11, demonstrando a capacidade do empreendimento em reter e expandir contratos com locatários relevantes.
Venda e recebíveis
O fundo também segue com a expectativa de recebimento de R$ 3,38 por cota, referentes a parcelas de uma venda realizada no portfólio do Neo Logistic. Como o XPLG detém 100% das cotas, a gestão tem autonomia para decidir sobre a distribuição desses valores, podendo optar por não repassar imediatamente 95% do lucro, conforme permite a legislação.
Geração de receita e reservas
Em abril, o XPLG11 gerou um resultado de R$ 0,85 por cota, mas optou por distribuir R$ 0,82, acumulando uma reserva de aproximadamente R$ 1 milhão. A cota patrimonial do fundo está atualmente em R$ 106, enquanto o preço de mercado segue levemente inferior, gerando a expectativa de nova emissão caso o valor de mercado atinja o patrimonial — prática comum da gestão do fundo.
Estrutura sólida e gestão conservadora
Com uma liquidez diária próxima de R$ 3 milhões e uma carteira composta por 18 condomínios logísticos distribuídos em estados como Pernambuco, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, o fundo apresenta uma estrutura diversificada e sólida.
O passivo segue sob controle, com gestão conservadora, evitando alavancações excessivas que poderiam comprometer sua saúde financeira. Diferente de outros fundos do mesmo gestor, o XPLG11 permanece mais cauteloso nas movimentações de portfólio.
Contratos e reajustes futuros
Atualmente, o fundo conta com uma tipologia contratual mista, aproximadamente 50% entre contratos típicos e atípicos, com locatários de grande porte e reconhecidos no mercado. Aproximadamente 21% da receita passará por reajustes inflacionários entre maio e julho, enquanto o restante dos contratos tem revisões mais concentradas no final do ano.
As revisões contratuais previstas para o ano são pouco relevantes, garantindo previsibilidade nos fluxos de caixa.
Comparação com IFIX
Embora alguns investidores critiquem o desempenho da cota do XPLG11 frente ao IFIX, é importante destacar que o índice utiliza metodologia de total return — que considera a incorporação dos dividendos. Quando ajustado para essa metodologia, o XPLG11 apresenta performance equivalente ao índice, reforçando sua atratividade como ativo de renda passiva.
Perspectivas
Apesar da aparente calmaria, investidores devem manter atenção. Caso a cota se aproxime novamente do valor patrimonial, há grande possibilidade de nova emissão de cotas, prática já recorrente pela gestora. Por ora, o fundo segue entregando boa rentabilidade e segurança em sua estrutura operacional.
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