GGRC11 ou GARE11: qual fundo imobiliário de tijolo base 10 oferece mais oportunidades?

Os fundos imobiliários de tijolo base 10 ganharam forte adesão entre os investidores brasileiros, impulsionados pela crescente oferta de ativos nesse segmento. Até pouco tempo atrás, as opções eram escassas, mas atualmente há alternativas robustas que disputam espaço nas carteiras, como o GGRC11 e o GAR11.

Diante de tantas opções, investidores — principalmente os iniciantes — podem ter dúvidas sobre onde alocar seus recursos. Este comparativo analisa de forma minuciosa os principais indicadores dos fundos GGRC11 e GAR11, destacando seus pontos fortes e fragilidades, para ajudar na tomada de decisão.

GAR11: estabilidade, contratos longos e risco de concentração

O GAR11 é um fundo imobiliário de tijolo base 10 que apresenta características sólidas. Atualmente, a cota está sendo negociada a R$ 8,80, com dividend yield acumulado de 11,85% nos últimos 12 meses. Seu P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) está em 0,98, muito próximo do valor justo, estimado em R$ 9,50 por cota.

O fundo conta com 39 imóveis distribuídos por 14 estados, divididos entre tipologias logísticas e de renda urbana. Um diferencial é que 100% dos contratos são atípicos, com duração média de 12 anos e cláusula de multa integral — proteção relevante para o investidor.

O GAR11 possui uma carteira concentrada: três inquilinos — Carrefour, BAT Souza Cruz e Grupo Mateus — respondem por quase 80% da receita. Apesar dessa concentração, a qualidade dos locatários é considerada “high grade”.

Outro ponto importante: o fundo não possui vacância, nem física nem financeira. No entanto, é um fundo alavancado, com dívida equivalente a 26% de seu patrimônio, o que aumenta o risco financeiro, mas também potencializa a distribuição de rendimentos.

GGRC11: maior desconto, gestão ativa e diversificação superior

O GGRC11, por sua vez, está sendo negociado a R$ 10,14, com dividend yield de 11,5%. Seu P/VP é de 0,89, o que significa um deságio considerável em relação ao preço justo estimado em R$ 11,23 — uma oportunidade de valorização.

O fundo possui atualmente 36 imóveis, após novas aquisições recentes, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 737 mil m², superior aos 512 mil m² do GAR11. A vacância é mínima, de apenas 1,4%.

A diversificação é outro destaque: o GGRC11 conta com 42 inquilinos de diversos setores, como Ambev, Volkswagen, Casas Bahia, Açaí Atacadista, entre outros, reduzindo significativamente o risco de concentração.

Com contratos cuja maioria vence a partir de 2030, o fundo oferece uma segurança moderada, embora inferior à do GAR11 em termos de prazo contratual. Além disso, possui uma gestão considerada mais ativa, com novas aquisições e estratégias de expansão conduzidas pela gestora ZACROS.

Assim como o GAR11, o GGRC11 também é um fundo alavancado, com dívida entre 25% e 30% do patrimônio.

Comparativo direto: GGRC11 ou GARE11?

A seguir, os principais pontos de comparação entre GGRC11 e GARE11, para facilitar a escolha do investidor conforme seu perfil e objetivos.

Gestão

• GGRC11: Gestão mais ativa, com aquisições recentes e foco na expansão do portfólio. A gestora ZACROS tem mostrado uma atuação dinâmica e agressiva.

• GARE11: Gestão mais conservadora, focada na estabilidade e manutenção dos ativos.

Destaque: GGRC11, pela proatividade e expansão.

Patrimônio

• GGRC11: R$ 1,38 bilhão.

• GARE11: R$ 1,34 bilhão.

Destaque: Patrimônios praticamente equivalentes.

Liquidez

• GGRC11: Liquidez média diária de R$ 3,25 milhões.

• GARE11: Liquidez média diária superior a R$ 45 milhões.

Destaque: GARE11, com liquidez muito superior, facilitando operações de compra e venda.

Dividendos

• GGRC11: Distribui R$ 0,10 por cota, com yield mensal ligeiramente superior.

• GARE11: Distribui R$ 0,08 por cota.

Destaque: GGRC11, com maior distribuição de rendimentos mensais.

Diversificação

• GGRC11: 42 inquilinos de setores variados, reduzindo o risco de inadimplência e vacância.

• GARE11: Apenas 6 inquilinos, sendo três responsáveis por cerca de 80% da receita.

Destaque: GGRC11, com diversificação muito superior.

Desconto (P/VP)

• GGRC11: P/VP de 0,89, indicando maior desconto em relação ao valor patrimonial.

• GARE11: P/VP de 0,98, próximo ao valor justo.

Destaque: GGRC11, mais atrativo para quem busca valorização patrimonial.

Vacância

• GGRC11: Vacância baixa, de apenas 1,4%.

• GARE11: Não possui vacância física ou financeira.

Destaque: GARE11, com ocupação total e máxima estabilidade.

Alavancagem

• GGRC11: Endividamento entre 25% e 30% do patrimônio.

• GARE11: Alavancagem de aproximadamente 26%.

Destaque: Empate, ambos com níveis moderados e controlados.

Prazo médio dos contratos

• GGRC11: Contratos com vencimentos a partir de 2030, porém com prazo médio inferior ao GARE11.

• GARE11: Contratos atípicos, com média de 12 anos e cláusula de multa integral.

Destaque: GARE11, com contratos mais longos e maior previsibilidade.

Tipologia e Imóveis

• GGRC11: 36 imóveis, majoritariamente logísticos e industriais, totalizando 737 mil m² de ABL.

• GARE11: 39 imóveis, com foco maior em renda urbana e comercial, totalizando 512 mil m² de ABL.

Destaque: GGRC11, com maior área locável e foco em setores mais resilientes.

Resumo objetivo:

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