O fundo imobiliário HTMX11, especializado no segmento hoteleiro, apresentou recentemente melhorias em seu relatório gerencial, refletindo uma maior preocupação do BTG Pactual com a comunicação com os cotistas. A mudança é bem recebida pelo mercado, mas a distribuição de rendimentos mais modesta, próxima de R$ 0,80 por cota, resultou na queda do preço das cotas para a faixa de R$ 138 — valor abaixo do seu valor patrimonial (R$ 145).
O fundo, que anteriormente vinha pagando proventos elevados devido ao forte ciclo de venda de quartos, atualmente interrompeu essa estratégia, reduzindo a atratividade para investidores de perfil mais imediatista. Conforme apontado na análise, o HTMX11 possui um histórico cíclico: quando inicia a venda agressiva de quartos, a cota dispara, chegando a ultrapassar os R$ 200, como já ocorreu em ciclos anteriores.
Relatório destaca impacto positivo do Carnaval e eventos em São Paulo
Segundo o relatório mais recente, a operação de fevereiro foi beneficiada pelo Carnaval fora de época, que aumentou a demanda hoteleira na cidade de São Paulo. Além disso, o show internacional da cantora Shakira impulsionou significativamente as taxas de ocupação. Eventos desse porte são fundamentais para o desempenho do fundo, cuja receita está atrelada à movimentação turística e corporativa na cidade.
O documento também revelou que o HTMX11 conta atualmente com patrimônio de aproximadamente R$ 500 milhões, com cerca de 37 mil cotistas. A taxa de ocupação ficou em 57%, com diária média de R$ 527 e um RevPAR (receita por quarto disponível) de R$ 300 — um avanço de 30% em relação ao mesmo período do ano anterior. O aluguel médio por apartamento atingiu R$ 2.821, um crescimento expressivo de 26% na comparação anual.
Novas aquisições e concentração em São Paulo
Na 16ª emissão de cotas, o fundo adquiriu três novos hotéis: Novotel Morumbi, Ibis Morumbi e Ibis Budget Morumbi. Embora o Novotel seja considerado uma boa adição, os outros dois empreendimentos são classificados como de padrão econômico, gerando dúvidas sobre o potencial de valorização e a experiência dos hóspedes, especialmente considerando que estabelecimentos como o Ibis Budget não incluem nem mesmo o café da manhã no valor da diária.
A concentração do portfólio exclusivamente em São Paulo segue como um dos pontos críticos da estratégia do fundo. Alguns analistas sugerem que o HTMX11 poderia ampliar sua presença para outras capitais brasileiras, como Belo Horizonte, Salvador ou Rio de Janeiro, diversificando riscos e potencializando novas oportunidades.
Estratégia cíclica e visão de longo prazo
O comportamento das cotas do HTMX11 segue um padrão: quando o fundo inicia ciclos de venda agressiva de quartos, os rendimentos disparam, atraindo investidores e elevando o valor das cotas. Contudo, quando interrompe essas vendas, como ocorre atualmente, o preço das cotas recua. Segundo a análise, o momento atual representa uma oportunidade: “não é na hora que o fundo está pagando R$ 3 por cota que se deve comprar, e sim quando ele está nesse patamar de rendimento mais baixo”.
Apesar do potencial, o fundo ainda sofre com a falta de padronização na gestão dos fundos do BTG Pactual. Enquanto alguns fundos da casa, como o BTLG11, são considerados benchmarks, outros, como o BRCR11, enfrentam críticas pela má gestão. Caso o BTG consiga implementar processos mais uniformes e eficientes em todos os seus fundos, incluindo o HTMX11, a gestora poderia rivalizar diretamente com grandes nomes como Kinea, Pátria e Esparta.
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