Quando o assunto é fundo imobiliário, a escolha do melhor ativo pode ser desafiadora, especialmente no segmento de fundos imobiliários híbridos, que misturam diferentes tipos de ativos, como galpões logísticos, imóveis de renda urbana, lajes corporativas, e até data centers. Neste artigo, vamos comparar dois dos fundos híbridos mais populares do mercado brasileiro: GARE11 e ALZR11, usando seis critérios essenciais para ajudar você a decidir qual deles é o mais adequado para o seu portfólio de investimentos.
O Que é um Fundo Imobiliário Híbrido?
Fundos imobiliários híbridos são aqueles que possuem uma carteira diversificada de ativos, ou seja, não se limitam a um único tipo de imóvel ou segmento. No caso dos fundos que estamos analisando, o GARE11 investe em galpões logísticos e imóveis de renda urbana, enquanto o ALZR11 possui uma composição ainda mais diversificada, com imóveis de renda urbana, galpões logísticos, lajes corporativas e data centers. A diversificação de ativos é um ponto forte, pois oferece ao investidor uma proteção contra oscilações de mercado, atendendo a diferentes demandas do setor imobiliário.
Como comparamos os dois fundos?
A comparação foi feita utilizando seis critérios essenciais: PVP (Preço sobre Valor Patrimonial), rentabilidade, dividend yield, quantidade de ativos, número de inquilinos, taxa de ocupação e alavancagem. Vamos detalhar cada um desses pontos para entender qual fundo se destaca em cada categoria.
1. PVP e rentabilidade
O PVP indica o quanto um fundo está sendo negociado em relação ao seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for esse valor, mais alinhado estará o fundo com seu valor real.
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GARE11: PVP de 0,97, ou seja, com 3% de desconto sobre o valor patrimonial.
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ALZR11: Também com PVP de 0,97, ou seja, ambos os fundos estão com o mesmo desconto em relação ao valor patrimonial.
No quesito rentabilidade, o GARE11 se destaca, com uma rentabilidade de 11% no último ano, contra 9,24% do ALZR11. Portanto, o GARE11 leva o ponto aqui.
2. Dividend Yield
Dividend Yield é a rentabilidade proporcionada pelos dividendos pagos pelo fundo em relação ao seu preço de cota.
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GARE11: Dividend Yield de 11,86%.
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ALZR11: Dividend Yield de 9,24%.
Com uma rentabilidade superior, o GARE11 também ganha nesta categoria.
3. Quantidade de ativos
A quantidade de ativos (ou imóveis) que um fundo possui pode impactar diretamente sua diversificação e segurança.
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GARE11: 39 imóveis, com mais de 500.000 m² de área.
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ALZR11: 23 imóveis.
GARE11 leva mais um ponto por ter uma maior quantidade de ativos, o que indica maior diversificação e menos risco concentrado em poucos imóveis.
4. Número de inquilinos
A quantidade de inquilinos é um critério importante para avaliar o risco de um fundo imobiliário. Quanto mais inquilinos, menor o risco de dependência de um único locatário.
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GARE11: 6 inquilinos, sendo 35% da receita proveniente de um único locatário: Carrefour.
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ALZR11: 10 inquilinos diversificados, incluindo grandes nomes como Decathlon, Mercado Livre, e DASA.
O ALZR11 leva a vantagem aqui, com mais inquilinos e menor concentração de receita em um único locatário.
5. Taxa de ocupação
A taxa de ocupação indica a proporção de imóveis ocupados no fundo, sendo um bom indicador da qualidade dos imóveis e da localização.
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GARE11: 100% de taxa de ocupação, com 0% de vacância.
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ALZR11: 100% de taxa de ocupação, também com 0% de vacância.
Ambos os fundos saem empatados neste critério, já que possuem excelente taxa de ocupação e nenhuma vacância registrada.
6. Alavancagem
A alavancagem de um fundo imobiliário indica a proporção de dívidas em relação aos seus ativos. A alavancagem pode ser útil para alavancar ganhos, mas também traz riscos, especialmente em períodos de crise.
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GARE11: Alavancagem de 26% (líquida de caixa).
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ALZR11: Alavancagem de 34%.
O GARE11 leva a vantagem com uma alavancagem mais baixa, o que significa um risco menor em termos de endividamento.
Qual fundo imobiliário híbrido é o melhor?
Com base na comparação feita, podemos concluir que ambos os fundos imobiliários são fortes candidatos para um portfólio diversificado. No entanto, o GARE11 se destaca em termos de rentabilidade e quantidade de ativos, enquanto o ALZR11 leva vantagem na quantidade de inquilinos, o que reduz o risco de concentração de receita.
Se você busca um fundo com maior potencial de rentabilidade e diversificação de ativos, o GARE11 é a escolha certa. Por outro lado, se você prioriza a diversificação de inquilinos e setores, o ALZR11 pode ser o fundo mais adequado.
Ambos são excelentes opções para o longo prazo, e dependendo da sua estratégia de investimento, pode ser interessante incluir ambos na sua carteira de FIIs.
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