O fundo imobiliário XPLG11 acaba de divulgar seu relatório gerencial de abril e trouxe novidades importantes para os cotistas. Com pagamento previsto de R$ 0,82 por cota no dia 14, o fundo entrega um dividend yield mensal de 0,87%, o que representa um retorno anualizado de impressionantes 10,09%. Apesar do cenário desafiador para galpões logísticos, o XPLG se mantém entre os fundos mais recomendados do setor.
Como os dividendos do XPLG11 se comparam a outros FIIs logísticos?
Atualmente, o XPLG11 supera rivais de peso como HGLG11, BTLG11 e VILG11 em distribuição de rendimentos. Contudo, ainda fica atrás de fundos como GGRC11, LVBI11 e BRCO11. Entre os sete FIIs logísticos analisados no radar, o XPLG ocupa posição intermediária — forte em dividendos, mas enfrentando desafios como o aumento da vacância.
Desconto patrimonial e posição no setor
Com valor patrimonial de R$ 106 por cota e cotação de mercado em torno de R$ 93, o XPLG11 apresenta um desconto atrativo. Ele está mais descontado que HGLG11 e BTLG11, por exemplo, e empata com o BRCO11. Esse deságio pode representar oportunidade para o investidor que busca valor no longo prazo.
Vacância sobe e preocupa: de 1,5% para 5,2%
Um dos pontos de atenção no relatório de abril é o aumento da vacância física, que saltou de 1,5% no fim de 2024 para 5,2% em março de 2025. Esse avanço veio após a saída do grupo VIP, que ocupava temporariamente 15 mil m² no Cajamar. Por outro lado, a Volo firmou contrato definitivo, embora em um espaço reduzido. A gestão reconhece o cenário como ponto de alerta.
Análise de despesas e gestão financeira
O XPLG11 apresenta desempenho sólido no controle de despesas. As taxas de gestão e administração consomem cerca de 9% da receita de aluguéis — nível considerado “bom” segundo análise comparativa com outros FIIs. As despesas financeiras representam 8%, nota máxima para o fundo nesse quesito.
Contratos: metade típica, metade atípica
A carteira de contratos do fundo é equilibrada entre modelos típicos e atípicos. Isso traz vantagens e desvantagens. Os contratos típicos permitem revisão de aluguéis a cada três anos e facilitam rescisões, enquanto os atípicos oferecem mais previsibilidade e proteção contra rescisões antecipadas. Em 2025, 14% dos contratos se tornam elegíveis para revisional — ponto a ser monitorado, pois pode afetar a receita.
Diversificação e estrutura robusta
O fundo possui 18 condomínios e mais de 1 milhão de m² de área construída, com 70 inquilinos espalhados por diversos estados. São Paulo representa metade da receita, mas o fundo também tem participação relevante no Sul e em estados como Rio de Janeiro, Minas Gerais e Pernambuco. A diversificação é um dos pontos fortes da tese de investimento.
Alavancagem controlada e boa saúde financeira
Com índice de endividamento em 13,18% e alavancagem financeira de 1,13, o XPLG11 está dentro dos parâmetros mais conservadores do setor. Seu índice de solvência alcança 8, bem acima do mínimo desejado. Mesmo no cenário mais conservador, o fundo tem caixa suficiente para cumprir todas as obrigações de 2025, somando R$ 209 milhões apenas em renda fixa e R$ 115 milhões em caixa.
Projeção de fluxo de caixa e liquidez
A projeção de caixa da gestão para o final de 2025 é positiva, estimando saldo líquido de R$ 28 milhões. Mesmo desconsiderando os fundos imobiliários ilíquidos da carteira, o XPLG11 consegue cobrir confortavelmente os R$ 188 milhões em obrigações previstas para o ano.
Rentabilidade de longo prazo: sólido, mas pressionado
Apesar da performance consistente no longo prazo, o XPLG11 tem ficado para trás em prazos mais curtos. Nos últimos 12 meses, a rentabilidade foi inferior ao CDI, refletindo o momento mais desafiador para os FIIs logísticos. Ainda assim, no horizonte de cinco anos, o fundo figura entre os destaques do setor.
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