O fundo imobiliário BTHF11, gerido pelo BTG Pactual, tem chamado atenção do mercado após incorporar o tradicional BCF11 e adotar um modelo de gestão multiestratégia. A mudança transformou o fundo em um “fundo cabeça” com mais de R$ 2 bilhões em patrimônio líquido, oferecendo aos cotistas dividendos mensais superiores a 1% e um dos maiores descontos do mercado, com P/VP de 0,84.
A transformação do fundo: de balcão ao destaque na B3
O BTHF11 nasceu fora da bolsa, negociado originalmente no ambiente da CETIP, e se consolidou com uma proposta inovadora: investir em diferentes tipos de ativos — fundos imobiliários (FIIs), imóveis físicos, CRIs e até ações do setor imobiliário. A virada ocorreu após a incorporação do BCF11, um FOF (fundo de fundos), que transferiu sua carteira para o BTHF11.
A operação elevou o patrimônio do fundo de cerca de R$ 500 milhões para mais de R$ 2 bilhões, permitindo ganhos de escala e maior flexibilidade estratégica.
Distribuição de rendimentos: mais de 13% ao ano
Com a nova estrutura, o BTHF11 passou a distribuir dividendos mensais na faixa de 1,06%, o que, anualizado, representa mais de 13% ao ano. Em maio de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,092 por cota, sendo R$ 0,085 referentes ao resultado recorrente — sem considerar lucros extraordinários com venda de ativos.
Além disso, o guidance do fundo prevê a manutenção desse patamar com expectativa de novos ganhos de capital nos próximos meses.
Composição da carteira: diversificação e flexibilidade
A alocação do portfólio do BTHF11 demonstra sua natureza multiestratégica:
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54% em cotas de FIIs (tijolo e papel)
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18% em ativos reais (imóveis via veículos dedicados)
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15% em CRIs (com indexação IPCA+10% e CDI+3%)
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10% em caixa (investido em ativos de liquidez como Tesouro Selic e fundos DI)
A carteira de FIIs inclui nomes conhecidos como XPML11, BRCR11, RBVA11, MCCI11 e BTCI11, além de posições diretas em imóveis como o shopping Pato Branco e um edifício corporativo na Torre B da Metrópole.
O “desconto sobre desconto” e o paradoxo dos FOFs
Com o P/VP atual de 0,84, o BTHF11 oferece aos investidores a possibilidade de comprar, indiretamente, outros fundos e ativos também descontados — criando o chamado “desconto sobre desconto”.
Por exemplo: se um FII da carteira está cotado a 80% do valor patrimonial e o BTHF11 é negociado com 16% de desconto adicional, o investidor está acessando os ativos com mais de 30% de desconto efetivo.
No entanto, esse modelo também traz desafios — o chamado paradoxo dos FOFs. Segundo especialistas, quando o mercado cai e surgem oportunidades, os FOFs não conseguem captar novos recursos facilmente por estarem descontados, e perdem o timing para compras estratégicas. Ao subir, são pressionados a vender para distribuir lucro, perdendo a alta.
A vantagem dos fundos multiestratégia
Ao contrário dos FOFs puros, os fundos como o BTHF11, classificados como multiestratégia ou “head funds”, têm a liberdade de se desfazer de ativos reais ou CRIs para aproveitar oportunidades em FIIs descontados, tornando a gestão mais dinâmica e potencialmente mais lucrativa.
Além disso, o fundo não possui alavancagem financeira, o que reduz o risco e reforça sua atratividade para investidores mais conservadores que buscam renda passiva consistente.
Vale a pena investir no BTHF11?
Apesar do pouco tempo de histórico como fundo listado, o BTHF11 apresenta fundamentos sólidos:
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Alta distribuição de dividendos;
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Desconto relevante sobre o valor patrimonial;
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Carteira diversificada com potencial de valorização;
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Flexibilidade estratégica que supera limitações dos FOFs tradicionais.
No entanto, como destacado por analistas, é essencial acompanhar a qualidade da gestão e o comportamento do fundo nos próximos ciclos de mercado. O BTHF11 está em “quarentena” para muitos investidores experientes, mas já desponta como uma das principais apostas para 2025 no universo dos fundos imobiliários.
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