O MFII11, fundo de desenvolvimento imobiliário da Mérito, anunciou distribuição de R$ 1,11 por cota em junho de 2025, mantendo sua previsibilidade de rendimentos mesmo em um cenário macroeconômico desafiador.
O fundo, que possui patrimônio de R$ 625 milhões e cerca de 33 mil cotistas, se destaca por operar majoritariamente no programa Minha Casa Minha Vida, atuando na compra de terrenos, desenvolvimento de projetos e venda de imóveis residenciais.
Como funciona o MFII11?
Diferente dos fundos imobiliários tradicionais, o MFII11 é um fundo de desenvolvimento, ou seja, seu modelo de negócio consiste em:
- Adquirir terrenos;
- Financiar a construção de empreendimentos;
- Vender os imóveis após a conclusão;
- Redistribuir os lucros aos cotistas.
Por isso, este tipo de FII oferece rendimentos mais elevados, mas também envolve maior risco, já que está sujeito a atrasos, inadimplências, aumento de custos e outros desafios inerentes à construção civil.
Detalhes da distribuição de dividendos
- Última distribuição: R$ 1,10 por cota
- Próxima distribuição (junho): R$ 1,11 por cota
- Expectativa para os próximos meses: manutenção em patamares semelhantes, na faixa de R$ 1,10 a R$ 1,11, de acordo com o ritmo das obras e dos recebíveis.
O fundo divulga regularmente as projeções para os três meses seguintes, oferecendo mais previsibilidade aos investidores.
Carteira atual do MFII11
A carteira do MFII11 está assim distribuída:
- 63% em obras: fase de maior risco, mas também de maior geração de valor no futuro.
- 21% em ativos concluídos: menor risco e já gerando retorno.
- 16% em landbank: terrenos que ainda serão desenvolvidos.
Foco dos projetos:
- 55% em incorporação residencial (predominantemente Minha Casa Minha Vida).
- 45% em urbanização.
O padrão dos empreendimentos é majoritariamente econômico:
- 48% no segmento de baixo custo;
- 45% no médio padrão;
- Apenas 7% em médio-alto ou alto padrão.
Rentabilidade histórica
Desde o seu lançamento, o MFII11 acumula 326% de rentabilidade, superando o CDI e o IFIX no longo prazo. No entanto, nos últimos 12 meses, o fundo apresentou desempenho negativo, reflexo do ciclo de obras em andamento, que exige desembolso antes da entrada de receita.
A rentabilidade desse tipo de fundo não é linear: períodos de maior consumo de caixa (obra) são seguidos de ciclos de geração de caixa (venda dos imóveis).
Exposição a riscos relevantes
O maior ponto de atenção na carteira atual é a exposição elevada à empresa Cortel, que representa quase 30% do portfólio. Essa operação vem apresentando deterioração de qualidade de crédito, o que exige monitoramento constante pelos investidores.
Além disso, por ser um fundo de desenvolvimento, existem os riscos operacionais naturais, como:
- Atrasos em obras;
- Variações no custo dos materiais;
- Dificuldade na venda dos imóveis;
- Riscos de crédito nos financiamentos realizados.
Custos e taxas do fundo
O MFII11 possui uma taxa de administração de 2% ao ano, bem acima da média dos fundos imobiliários tradicionais, que costumam girar entre 1% e 1,2%.
Essa taxa mais elevada é justificada pelo alto nível de gestão ativa, necessidade de captação de terrenos, acompanhamento de obras, gestão de riscos e análise permanente de viabilidade econômica.
Pipeline e expectativas futuras
Atualmente, o fundo possui:
- R$ 176 milhões já investidos em obras;
- R$ 245 milhões ainda a investir.
O cronograma dos projetos indica que o MFII11 está praticamente na metade do ciclo atual de desenvolvimento, o que significa que há grande potencial de geração de caixa nos próximos anos, especialmente entre 2026 e 2030, quando diversos empreendimentos serão concluídos e vendidos.
As projeções de fluxo de caixa indicam crescimento constante dos retornos, acompanhando a evolução natural das entregas e da valorização dos ativos.
Vale a pena investir no MFII11?
O MFII11 oferece uma proposta interessante para investidores que:
- Buscam dividendos acima da média;
- Aceitam um nível de risco maior, típico de fundos de desenvolvimento;
- Têm horizonte de investimento de médio a longo prazo, pois os ciclos de obra, venda e geração de caixa podem levar anos.
Por outro lado, não é um fundo recomendado para quem:
- Precisa de renda imediata, constante e estável;
- Tem perfil conservador, avesso a riscos operacionais ou de crédito.
O MFII11 segue sendo um dos principais fundos de desenvolvimento do mercado brasileiro, com foco claro no programa Minha Casa Minha Vida, alta geração de valor nas operações e dividendos robustos no médio prazo.
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