O ano de 2025 trouxe um cenário curioso para os investidores brasileiros: a taxa Selic chegou a 15%, maior nível desde 2016, mas, ao mesmo tempo, o IFIX — índice dos fundos imobiliários — acumula alta de cerca de 10% até junho. Afinal, como os fundos imobiliários sobem mesmo em um ambiente de juros elevados?
Essa pergunta, feita por um seguidor no Instagram de um analista financeiro, gerou uma análise detalhada para explicar o fenômeno e mostrar por que ainda pode haver espaço para valorização nos FIIs.
Entenda o contexto da política monetária
Desde dezembro de 2024, o Banco Central iniciou uma série de altas na Selic para conter a inflação, que rodava acima do teto da meta. Em junho de 2025, a Selic alcançou 15% ao ano — nível suficiente para esfriar a economia e frear os preços.
No entanto, o fator decisivo para a alta do IFIX não está nos juros de curto prazo (Selic), mas nos juros longos, que refletem as expectativas do mercado sobre a inflação, a política fiscal e a credibilidade do BC.
Por que os juros longos caíram?
Em fevereiro, o mercado começou a precificar uma trajetória menos pessimista para os juros futuros. Enquanto no fim de 2024 os contratos indicavam juro longo próximo de 15%, hoje esses mesmos contratos negociam por volta de 13,7%, evidenciando maior confiança do mercado.
Essa queda dos juros de longo prazo reduz o prêmio exigido pelos investidores para correr risco em ativos como fundos imobiliários, tornando-os mais atraentes.
Oportunidade nos fundos imobiliários
Mesmo com a Selic alta, o mercado enxerga uma boa simetria de risco/retorno nos FIIs. O dividend yield médio do IFIX em maio ficou em 13,10%, bem acima da média dos últimos 10 anos e com um spread sobre o título público IPCA+2035 de cerca de 5,8%, também acima da média histórica.
Esse patamar elevado de spread sugere que os fundos estão relativamente baratos e que há espaço para valorização, caso os juros longos continuem a recuar ou a economia apresente melhora fiscal.
Desempenho por segmento: onde estão as melhores oportunidades?
O levantamento mostra que os principais segmentos de tijolo — shoppings, escritórios, logística e renda urbana — estão negociando com dividendos superiores às médias históricas.
Por exemplo, o segmento de shoppings, que tem hoje um dividend yield próximo de 11,5%, exibe um spread sobre o título público muito acima da média histórica (cerca de 4,2% contra menos de 2% em anos anteriores). Ou seja, há “gordura” suficiente para valorização.
Já os fundos de papel continuam entregando alta renda, mas têm menor potencial de ganho de capital, por sua natureza mais defensiva.
O que podemos aprender com ciclos anteriores?
No último ciclo de queda da Selic, em 2016, o IFIX subiu impressionantes 34% em menos de 10 meses, mesmo antes de o BC iniciar os cortes. Isso reforça a importância de acompanhar os juros longos em vez de focar apenas na Selic.
Hoje, embora a Selic esteja alta, o mercado já começa a antecipar quando e como virão os cortes — e os preços dos FIIs tendem a reagir antes desses movimentos.
Perspectivas para o segundo semestre e além
Dados recentes, como o IPCA-15 abaixo das expectativas e o crescimento econômico fora do agro praticamente estagnado, indicam que a economia já está esfriando. O Banco Central sinalizou que vai esperar para avaliar os efeitos da Selic atual antes de novos movimentos, mas a narrativa do mercado já começa a mudar para “quando” a taxa cairá.
Além disso, fatores políticos e fiscais podem impactar a trajetória dos juros e, por consequência, dos FIIs.
Por que investir agora?
Com dividendos elevados, preços descontados e um cenário de juros longos já em queda, os fundos imobiliários oferecem uma combinação rara de renda alta e potencial de valorização.
Segundo a análise, mesmo que a volatilidade persista no curto prazo, a “gordura” atual no spread em relação aos títulos públicos torna esta uma janela interessante para comprar ativos de qualidade a preços atrativos.
O IFIX sobe mesmo com Selic a 15% porque o que importa para os FIIs é o juro longo — e esse já começou a cair. Os fundos imobiliários ainda estão negociando acima das médias históricas de rentabilidade, o que indica espaço para valorização das cotas à medida que o cenário se torna mais benigno.
Para o investidor de longo prazo, que busca renda passiva e potencial de ganho, esta pode ser uma das melhores oportunidades desde o ciclo de queda de juros em 2016.
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