Em março de 2025, o fundo imobiliário TRXF11, focado em ativos de renda urbana, adotou uma postura mais agressiva ao reforçar sua alavancagem com duas novas operações financeiras. Juntas, elas somam aproximadamente R$ 160 milhões e foram estruturadas para resolver o desencaixe de caixa previsto para os próximos meses, além de antecipar oportunidades de distribuição de lucros extraordinários aos cotistas.
Destaques do mês
- Cota de mercado: R$ 125
- Cota patrimonial: R$ 101,26
- Distribuição: R$ 0,93 por cota (yield de ~11% a.a.)
- Número de cotistas: mais de 184 mil
- Alavancagem total: 43,7%
Operações financeiras: CRI e CCI movimentam o caixa do fundo
Primeiro movimento: CRI de R$ 90 milhões
O primeiro passo do TRXF11 foi a emissão de um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) no valor de R$ 90 milhões. Com vencimento em 15 anos e taxa indexada ao IPCA +6,8% ao ano, a operação chamou atenção pelo seu custo considerado abaixo da média para o setor.
Ponto de destaque: O mercado precificou o CRI com taxa inferior à de emissões recentes feitas por pares como HGBS e MALL11, indicando confiança na qualidade dos ativos e na gestão do TRXF11.
O lastro da operação são os aluguéis de grandes locatários como Grupo Mateus, Decathlon e Obramax, aumentando a segurança do crédito.
Segundo movimento: CCI de R$ 70 milhões e alto custo de capital
A segunda operação foi uma emissão de CCI (Cédula de Crédito Imobiliário) no valor de R$ 70 milhões, com indexação ao CDI +2%, elevando o custo efetivo para mais de 16% ao ano. A operação, embora cara, veio com uma condição estratégica:
- Carência de 12 meses para amortização do principal
- Objetivo declarado de pré-pagamento integral dentro desse período
Essa antecipação deve ser viabilizada pela venda de duas lojas do Açaí, localizadas em Ipatinga e no Guarujá, transações que já estão em fase avançada.
Venda de ativos e geração de caixa
A venda dos imóveis não só representa lucro contábil para o fundo, como também:
- Reduz diretamente a alavancagem atrelada a esses ativos
- Libera caixa para o pré-pagamento da CCI de 70 milhões
- Pode resultar em distribuição extraordinária de lucros, estimada em até R$ 1,50 por cota
“As operações de venda já foram mencionadas nos relatórios anteriores como alternativas viáveis para aliviar o passivo”, destacou o gestor.
Alavancagem: aumento controlado e dentro do previsto
Apesar da injeção de capital via CRI e CCI, a alavancagem do fundo subiu modestamente de 40% para 43,7%. A gestão ressalta que o nível ainda está dentro do limite estatutário e sob controle, especialmente considerando o valor patrimonial de quase R$ 3 bilhões.
A equipe gestora reforça que novas estratégias de rotação de ativos estão sendo estudadas e que a indústria de FIIs no Brasil caminha para um modelo mais dinâmico, inspirado nos REITs americanos.
Projetos em andamento: destaque para o Albert Einstein
O projeto em parceria com o Hospital Albert Einstein está com 96% da estrutura concluída, reduzindo significativamente os riscos da fase de desenvolvimento, tradicionalmente mais sensível para fundos do tipo.
Esse avanço físico do imóvel agrega previsibilidade à carteira e fortalece a posição do fundo perante o mercado.
Contexto macroeconômico: cenário ainda desafiador
O fundo reconhece que o cenário macro permanece volátil:
- Inflação sob controle, mas com juros longos ainda elevados
- Guerra comercial entre China e EUA impacta os ativos de risco globalmente
- Ibovespa e IFIX com desempenho positivo, mas sem sustentação econômica consistente
Apesar disso, a proximidade da cota de mercado com a patrimonial (algo raro no setor) indica que o mercado vê o portfólio do TRXF11 como bem precificado e resiliente.
O TRXF11 reforça sua posição como um dos FIIs mais acompanhados do mercado, tanto por sua política de transparência quanto pela ousadia nas estratégias financeiras. O aumento da alavancagem, embora cause preocupação, está sendo monitorado com planos claros de liquidação e geração de valor ao cotista.
A promessa de distribuição extraordinária no semestre é um atrativo adicional, desde que as vendas se concretizem e a estratégia de pré-pagamento seja executada conforme previsto.
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