O fundo imobiliário VGHF11 divulgou seu relatório gerencial de março de 2025, revelando que segue distribuindo R$ 0,09 por cota aos seus cotistas, o mesmo patamar que mantém desde maio de 2024. Apesar da rentabilidade estável, o fundo apresenta pontos de atenção que merecem análise por parte dos investidores, especialmente pela concentração em CRIs da construtora Elbor e pela grande exposição em cotas de FIIs — que ainda sofrem com os efeitos da Selic elevada.
Panorama atual do VGHF11
Em março, a cotação do VGHF11 estava em R$ 7,53, com um dividend yield de 12,21% nos últimos 12 meses. O fundo negocia com deságio em relação ao valor patrimonial, com P/VP de 0,90 — o que indica cerca de 10% de desconto frente ao seu valor justo de R$ 8,38.
Com liquidez média diária de R$ 2,8 milhões e quase 400 mil cotistas, o fundo mantém boa capacidade de negociação em bolsa, mesmo tendo acumulado uma queda de 6,23% em 12 meses no preço da cota, desconsiderando os rendimentos.
Distribuição e rentabilidade
No mês de março, o fundo distribuiu novamente R$ 0,09 por cota, o equivalente a 1,16% de rentabilidade mensal. Considerando o valor patrimonial da cota no final de fevereiro, a rentabilidade líquida anualizada atinge 15,2%.
Apesar disso, o VGHF11 gerou um resultado líquido de R$ 13,1 milhões, mas distribuiu R$ 13,8 milhões em rendimentos. Esse descasamento pode não ser sustentável no longo prazo, embora o fundo ainda tenha R$ 0,02 por cota em resultados acumulados a distribuir.
Alocação total e composição da carteira
O VGHF11 encerrou março com 100% do seu patrimônio líquido — de R$ 1,3 bilhão — alocado em ativos-alvo. A carteira é composta por 148 ativos, divididos em duas estratégias:
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Carteira de renda: representa 55,9% do total, voltada para geração de fluxo de caixa com CRIs.
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Carteira de valor: representa 44,1% do total, voltada para ganho de capital, principalmente em cotas de FIIs.
Pontos de atenção: concentração e exposição em FIIs
Um dos maiores riscos identificados no relatório é a concentração excessiva de CRIs da construtora Elbor, que representa 4,85% da carteira e aparece diversas vezes em outros títulos do fundo. Embora o cupom (CDI + 3%) seja atrativo e o histórico da empresa, estável, uma deterioração financeira da devedora impactaria fortemente o fundo.
Outro ponto de destaque é a exposição elevada em cotas de FIIs, que representa quase 50% da carteira. Apesar da leve recuperação do IFIX em março (+6,15%), os FIIs ainda sofrem com a desvalorização provocada pelos juros altos. Essa posição reduz a previsibilidade e torna os rendimentos mais sensíveis ao cenário macroeconômico.
Movimentações e inadimplências
Durante o mês, o fundo investiu R$ 7,9 milhões em CRIs, sendo R$ 30 milhões em um novo papel da Elbor. Já os CRIs inadimplentes Celina seguem em negociação, enquanto o CRI Guarujá foi parcialmente compensado com a venda de terrenos recebidos como garantia.
No total, a carteira do fundo está distribuída da seguinte forma:
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46,6% em CRIs
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45,7% em FIIs
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5,4% em sociedades de propósito específico (SPEs)
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1,2% em ações
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1,1% em FIDCs
Segmentos e indexadores
O portfólio é majoritariamente exposto ao setor residencial (56%), mas também inclui ativos dos segmentos de shoppings, hotéis, escritórios, infraestrutura e logística. Em relação aos indexadores, há equilíbrio:
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52% da carteira está atrelada ao IPCA
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48% atrelada ao CDI
O cupom médio ponderado dos CRIs é IPCA + 12,05% e CDI + 3,91%.
Expectativas para os próximos meses
Apesar da valorização recente das cotas dos FIIs da carteira de valor, o fundo ainda tem baixa reserva acumulada e nenhuma expectativa de aumento dos rendimentos no curto prazo. A baixa exposição em CRIs — ativos que se beneficiam do cenário de Selic alta — limita o potencial de geração de caixa.
Além disso, a elevada alocação em FIIs limita manobras da gestão, já que a venda dessas cotas neste momento poderia representar prejuízo.
Vale a pena investir no VGHF11?
O VGHF11 oferece dividendos consistentes e boa liquidez, além de negociar com desconto no mercado secundário. No entanto, os investidores devem considerar os riscos: concentração em uma mesma empresa devedora, exposição elevada em FIIs e resultado mensal acima do gerado no período.
A performance no longo prazo vai depender da recuperação dos FIIs e da capacidade da gestão de reequilibrar a carteira com maior foco em CRIs. A estratégia atual é mais defensiva e exige paciência do investidor.
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