O CPSH11 vem ganhando atenção dos investidores por apresentar um portfólio robusto de shoppings de alto padrão, negociações com desconto sobre o valor patrimonial e rendimentos estáveis. Com cotação atual em torno de R$ 9,38, o fundo está abaixo do seu valor patrimonial por cota (R$ 11,83), operando com P/VP de 0,80.
Além disso, os dividendos pagos nos últimos 12 meses ficaram entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota, com dividend yield anualizado próximo de 13%, o que o posiciona entre os FIIs mais atrativos da categoria base 10.
Desempenho operacional consistente
Crescimento de vendas e resultado operacional
Segundo o relatório gerencial de junho de 2025, o portfólio do CPSH11 apresentou crescimento expressivo:
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+8,7% nas vendas por metro quadrado nos últimos 12 meses.
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+14,3% no resultado operacional por metro quadrado no mesmo período.
Esses dados indicam o fortalecimento dos shoppings presentes na carteira, com aumento do movimento e da receita para lojistas e, consequentemente, para o fundo.
Desempenho por metro quadrado – Jan a Mai (2020 a 2025):
| Ano | Vendas/m² (média) | Resultado operacional/m² |
|---|---|---|
| 2020 | R$ 1.248 | R$ 932 |
| 2021 | R$ 1.351 | R$ 1.018 |
| 2022 | R$ 1.462 | R$ 1.121 |
| 2023 | R$ 1.578 | R$ 1.239 |
| 2024 | R$ 1.643 | R$ 1.310 |
| 2025 (*) | R$ 1.798 | R$ 1.462 |
Portfólio diversificado e de alta qualidade
O CPSH11 possui participação em 11 shoppings, com destaque para o Iguatemi Fortaleza, Shopping Pátio Paulista e Cidade Jardim. A área bruta locável (ABL) total do fundo supera os 36 mil m², sendo aproximadamente 60% localizada no estado de São Paulo.
Taxa de ocupação
A taxa média de ocupação física dos imóveis está em 95%, com apenas dois ativos abaixo de 90%:
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Shopping Praia de Belas: 88%
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Shopping no Rio de Janeiro: 71%
Apesar desses pontos fora da média, a vacância é considerada baixa e gerenciável.
Alavancagem sob controle
O fundo possui atualmente R$ 139 milhões em dívidas, sendo:
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R$ 96 milhões em obrigações por aquisição
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R$ 43 milhões em outras contas a pagar
O caixa disponível é de R$ 40 milhões, com mais R$ 27 milhões em aplicações financeiras e R$ 236 milhões em cotas de FIIs que podem ser vendidos para gerar liquidez. O principal compromisso é um CRI com carência para amortização até março de 2027, o que alivia a pressão de curto prazo.
Distribuições de rendimentos e resultado acumulado
Em junho de 2025, o fundo gerou R$ 9,1 milhões em resultado líquido, mas distribuiu apenas R$ 7,96 milhões, o que equivale a R$ 0,10 por cota, mantendo R$ 0,01 acumulado.
Nos últimos dois meses, o CPSH11 vem gerando excedente operacional — sinal de melhoria gradual no desempenho e possível base para aumento futuro de dividendos.
Considerações finais: vale a pena investir no CPSH11?
O CPSH11 se mostra uma boa alternativa para quem busca um fundo imobiliário de tijolo com:
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Portfólio de qualidade e focado em consumidores de alta renda
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Desconto em relação ao valor patrimonial
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Rendimentos consistentes e acima da média
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Vacância baixa e crescimento operacional
O único ponto de atenção fica por conta da gestora Capitânia, que vem sendo criticada por decisões controversas em outros fundos da casa. Ainda assim, o portfólio sólido e os indicadores operacionais sugerem que o fundo tem potencial de valorização e geração de renda.
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