O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) encerrou o primeiro semestre de 2025 com uma distribuição extraordinária de R$ 1,50 por cota, superando os rendimentos médios de R$ 0,87 dos meses anteriores. O pagamento acima da média foi necessário para cumprir a exigência legal de distribuição de 95% do resultado semestral, encerrando o período com um resultado de R$ 9 milhões.
Apesar da distribuição robusta, a movimentação trouxe consigo uma taxa de performance de R$ 4 milhões, o equivalente a quase três meses da taxa de gestão do fundo, estimada em R$ 1,5 milhão por mês. O valor foi alvo de críticas por parte de investidores que consideram a cobrança desproporcional frente às obrigações da gestora.
Estrutura sólida e risco reduzido com alavancagem mínima
O BRCO11 segue como um dos fundos logísticos mais conservadores do mercado, com alavancagem praticamente nula (1,2%), o que reduz significativamente o risco em um cenário de juros elevados. Atualmente, o portfólio conta com 12 imóveis e cerca de 500 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), em sua maioria classificados como propriedades LM (logística moderna) — considerados os ativos mais valorizados do segmento.
Tabela: Indicadores operacionais – BRCO11 (junho de 2025)
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Rendimento por cota (jun/25) | R$ 1,50 (extraordinário) |
| Rendimento médio anterior | R$ 0,87 |
| Vacância física | 4,5% |
| Alavancagem | 1,2% |
| Número de cotistas | ~120 mil |
| Liquidez média diária | R$ 3,4 a 3,9 milhões |
Apesar dos bons números, o fundo mapeia desocupações relevantes para os próximos meses, como a saída da FM Logistic (Canoas), MRO (Embu) e WestRock (Itupeva), o que pode elevar a vacância de forma pontual. No curto prazo, o impacto é limitado, mas o mercado aguarda movimentações da gestão para reposição dos inquilinos e renegociações contratuais.
Outro ponto que merece atenção é o uso parcial de reserva de lucros (R$ 0,43 por cota) para complementar a distribuição, o que indica que parte do rendimento não veio diretamente da receita recorrente do mês.
Nova locação para os Correios gera desconfiança
O destaque mais controverso do mês foi a locação do imóvel Bresco Contagem para os Correios, a apenas 2 km de distância de um galpão onde a estatal rompeu contrato recentemente com outro fundo (TRBL). A decisão gerou críticas entre analistas e investidores, que enxergam riscos em repetir um movimento que gerou perdas significativas ao vizinho de portfólio.
“Era melhor deixar o imóvel vago do que alugar para um inquilino problemático”, observou um analista do setor. A gestão do BRCO11 ainda não se posicionou publicamente sobre o critério utilizado na decisão.
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