Fachada do Teatro B32, símbolo da Avenida Brigadeiro Faria Lima, na Zona Sul de São Paulo.
Divulgação/Teatro B32
Às vésperas do leilão de certificados construtivos mais aguardado pelo mercado imobiliário paulistano, o Tribunal de Contas do Município (TCM) notificou a Prefeitura de São Paulo na última sexta-feira (15) a reajustar em 21,3% o valor mínimo dos chamados Certificados de Potencial Adicional de Construtivo (Cepacs).
Eles serão ofertados nesta terça-feira (19) pela gestão Ricardo Nunes (MDB), em leilão da Operação Urbana Faria Lima, que acontece na sede da B3, no Centro.
Mas a exigência cria mais um entrave que pode atrapalhar o certame, que já é alvo de uma liminar do Tribunal de Justiça (TJ-SP), obtida na sexta-feira (15) pelo Ministério Público Paulista (entenda mais abaixo).
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Em ofício dos técnicos do tribunal que o g1 teve acesso, a corte de contas diz que o preço mínimo de R$ 17.601,00 publicado no edital do leilão pela Secretaria de Licenciamento e Urbanismo (SMUL) – através da SP Urbanismo – está defasado e pode impor um prejuízo arrecadatório milionário aos cofres da cidade, caso o reajuste do valor não seja aplicado no novo leilão.
Segundo os técnicos do TCM-SP, o valor mínimo que a SP Urbanismo precisa ofertar para os 164.506 Cepacs que serão leiloados na B3 é de R$ 21.350, corrigindo o valor anterior pela inflação acumulada do Índice de Preços ao Consumidor (IPC-Fipe) dos últimos quatro anos.
No ofício, o TCM diz que a gestão Nunes está usando um valor base do último leilão de 2021, que não teve correção inflacionária.
O prejuízo calculado pela corte de contas é de pelo menos R$ 500 milhões. Segundo eles, se o valor de R$ 17,6 mil por metro quadrado for mantido, a expectativa de arrecadação da gestão municipal é de quase R$ 3 bilhões.
Mas se o valor for reajustado, a expectativa de arrecadação é de ao menos R$ 3,5 bilhões.
Como se trata de leilão, esses valores podem ter ágio, dependendo da quantidade de empresas que se interessarem pelos papéis no dia da oferta feita pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Ofício do TCM enviado à SP Urbanismo sobre o reajuste dos Cepacs da Operação Urbana Faria Lima.
Reprodução
O que diz a gestão municipal
Por meio de nota, a SP Urbanismo informou que “o valor de R$ 17.601,00 fixado para os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) na 6ª Distribuição Pública da Operação Urbana Consorciada Faria Lima foi definido com base em Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira (EVEF), instrumento previsto em lei e utilizado há mais de 20 anos nas operações urbanas de São Paulo”.
O estudo, segundo o órgão, indicou uma precificação de R$ 12.639,36 por título. Ainda assim, a empresa adotou o valor mais alto já praticado no mercado, assumindo o risco de operar acima da referência técnica.
“A aplicação de índices inflacionários, como o IPC-Fipe, para precificação de leilões públicos de CEPACs não possui respaldo técnico ou normativo. Esse mecanismo é restrito a colocações privadas, de natureza distinta. No caso das distribuições públicas, o leilão é o instrumento legalmente previsto e historicamente adotado, para que o próprio mercado determine, em ambiente competitivo e transparente, o valor real do título, assegurando a captura da valorização imobiliária em benefício da cidade”, disse a SP Urbanismo.
Segundo o órgão, a referência ao reajuste para R$ 21.350,00, como propõem técnicos do Tribunal de Contas, “representa erro conceitual grave: confunde a precificação pública de um título — que é um ato de atribuição de valor econômico com base em parâmetros de mercado, econômicos e urbanísticos — com mera atualização monetária”.
“Criar essa regra inédita, sem fundamento legal, traria insegurança jurídica e risco direto de inviabilizar o leilão, que prevê arrecadar cerca de R$ 3 bilhões cujos recursos serão destinados prioritariamente ao Complexo Paraisópolis, garantindo que a valorização imobiliária capturada pelo mercado seja revertida em investimentos estruturantes em uma das áreas mais vulneráveis da cidade”, disse o órgão presidido por Pedro Martin Fernandes.
A SP Urbanismo diz, ainda que “respeita a competência e o papel fiscalizador do Tribunal de Contas, mas reafirma que sua decisão observou fundamentos técnicos, jurídicos e urbanísticos sólidos, garantindo eficiência econômica, transparência e a máxima captura da mais-valia imobiliária em favor da cidade de São Paulo”.
Na sexta-feira (15), o órgão de urbanismo da gestão Nunes enviou uma carta ao TCM justificando esses valores. Mas o tribunal ainda não se pronunciou.
O g1 questionou o conselheiro Eduardo Tuma – relator do caso no TCM – para saber se ele vai pedir o adiamento do leilão, por conta dos valores não reajustados, mas não obteve retorno.
Por nota, o TCM disse apenas “o Tribunal de Contas notificou a Prefeitura sobre os achados da auditoria e aguarda os esclarecimentos”.
Correção de 2022
A sede do Tribunal de Contas do Município de São Paulo (TCM-SP).
Divulgação
Apesar de dizer que ‘representa erro conceitual grave’ dos técnicos do tribunal, em 2022, a própria SP Urbanismo acatou um parecer semelhante do TCM que mandou reajustar o valor dos Cepacs da Operação Urbana Água Espraiada.
No edital daquela ocasião, o valor mínimo publicado pela prefeitura foi de R$ 1.450,00 para os 160 mil títulos ofertados ao mercado. Após a intervenção dos técnicos da corte de contas, o valor mínimo do leilão passou para R$ 2.157,37.
Com isso, no momento do leilão os certificados foram negociados por R$ 3.200, ágio de 41,49% sobre o preço mínimo fixado por indicação do TCM.
O próprio site do tribunal diz que a correção dos preços feitos pela SP Urbanismo gerou um ganho em R$ 116 milhões para a cidade.
A previsão de arrecadação era de R$ 232 milhões pelos papeis, com o preço inicial, e subiu para R$ 345,1 milhões, após a prefeitura acatar o parecer dos técnicos do tribunal.
Após o leilão, essa arrecadação saltou ainda para o valor de R$ 512 milhões, com o ágio de interesse do mercado imobiliário. Toda essa história está contada no próprio site do TCM-SP (veja aqui).
🤔 O que são Cepacs?
Prédios da Avenida Brigadeiro Faria Lima, na Zona Sul de São Paulo, onde o metro quadrado é cobiçado pelas construtoras
Reprodução/TV Globo
Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) são títulos mobiliários emitidos pela Prefeitura e utilizados como contrapartida para a outorga onerosa de direitos urbanísticos adicionais no âmbito das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs).
Eles permitem que proprietários ou empreendedores adquiram o direito de construir além dos limites estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, dentro do perímetro definido por cada Operação Urbana.
🔍Esses títulos também servem como contrapartida para a retomada de imóveis embargados pela gestão municipal, por desrespeitarem os limites ou regras de construção.
O mercado imobiliário estima que a área tenha pelo menos 15 prédios que podem ser enquadrados nessa gratuidade agora suspensa.
O mais emblemático deles é o edifício St. Barths, um prédio de luxo da incorporadora São José, na Avenida Leopoldo Couto Magalhães Júnior.
Ele teve as obras embargadas em 2023, por não ter autorização da Prefeitura de SP para a construção dos 19 andares. Na época, a construtora foi multada em mais de R$ 2 milhões (veja vídeo abaixo). Para retomar a construção do edifício, a São José precisa justamente desses Cepacs que serão leiloados na próxima semana.
Prédio de luxo foi construído sem autorização
Bônus cancelados pela Justiça
A Justiça de São Paulo concedeu uma liminar nesta sexta-feira (15) suspendendo itens das leis que viabilizam o leilão de certificados imobiliários, os Cepacs, da Operação Urbana Faria Lima, na Zona Sul da capital paulista.
A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) disse, por nota, que o evento está mantido, por não ter sido alvo direto da decisão judicial, mas o Ministério Público deve pedir o cancelamento do certame na segunda (18), diretamente ao 1° escalão do governo municipal, sob pena de processo (veja mais abaixo).
O valor mínimo estimado em arrecadação desses novos 164.509 Cepacs no leilão de terça (19) é de quase R$ 3 bilhões, considerando o valor base que está sendo usado no edital, que é de R$ 17,6 mil para cada metro quadrado. O leilão é considerado o maior do tipo da história recente da cidade.
A revisão da Lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL), aprovada pela Câmara Municipal de SP em 2 de julho de 2024, criou uma nova regra que determina que os Cepacs utilizados em imóveis localizados no entorno de eixos de transporte tenham um aumento gratuito – sem recolhimento de impostos – de 30% na sua conversão em potencial construtivo.
Mas a liminar concedida pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, suspende o bônus de 30% dos Cepacs, que poderiam ser adquiridos por empresas para viabilizar obras de edifícios embargados na região da Faria Lima.
Outra regra suspensa é a que estendia o bônus de 30% para Cepacs vendidos antes da entrada em vigor das novas regras, o que segundo o MP geraria um enriquecimento ilícito dos proprietários destes títulos.
Plenário vazio da Câmara Municipal de São Paulo, no Centro da capital paulista.
João Raposo/Rede Câmara
Prejuízo de R$ 174 milhões
O Órgão Especial do TJ-SP entendeu que as modificações nas leis n.º 13.769, de 26 de janeiro de 2004, e Lei n.º 18.175, de 25 de julho de 2024 – aprovadas na Câmara Municipal ano passado através do projeto de lei 28/2022 – são inconstitucionais e podem causar um prejuízo milionário para a cidade, calculado em pelo menos R$ 174 milhões apenas na Operação Urbana Faria Lima.
O valor foi calculado pelo próprio Ministério Público, que moveu a ação contra a prefeitura. Segundo procurador-geral de SP – Paulo Sérgio de Oliveira e Costa – os vereadores de São Paulo não ouviram adequadamente os moradores da cidade para aprovar as modificações.
Ele também alegou que os parlamentares não apresentaram qualquer estudo técnico ambiental e financeiro para demonstrar a viabilidade das medidas.
O argumento foi acolhido pelo TJ-SP na emissão da liminar concedida pelo desembargador José Carlos Ferreira Alves, relator do caso no órgão. Ele viu no pedido do MP-SP uma grave ameaça a três princípios constitucionais: o da moralidade na atividade legislativa, da economicidade na Administração Pública e da impessoalidade.
“Conclui-se que a previsão de aplicação retroativa da majoração aos CEPAC já alienados e às certidões de pagamento já expedidas, representa franca ofensa ao princípio de moralidade, que se impõe à atividade legislativa. Fere-se também o princípio de economicidade, eis que a Administração Pública não arrecadou, quando das vendas pretéritas de CEPAC, o valor relativo a esse acréscimo que agora se lhes pretende conferir. Além disso, o ‘prêmio’ se destina a pessoas certas e determinadas, com o que se viola ainda outro princípio constitucional: a impessoalidade”, escreveu.
O bônus aprovado na Câmara através do PL 28/2022 foi regulamentado pelo decreto municipal nº 64.112, publicado pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), em 20 de março de 2025, que também foi suspenso pelo TJ-SP nesta sexta-feira (15).
“A Administração Pública municipal, em razão da concessão graciosa [gratuita] aos particulares de 30% do estoque do potencial construtivo já alienado (mas ainda não utilizado), automaticamente deixa de arrecadar com a alienação dessa metragem de potencial construtivo, o que representa autêntica renúncia de receita. Essa renúncia se dá na ordem de R$ 174 milhões”, disse o procurador-geral de SP.
A decisão do desembargador Ferreira Alves é monocrática e em caráter liminar. Portanto, o mérito da denúncia apresentada pelo MP-SP deve ser apreciado em outro momento, mas não a tempo de salvar o certame marcado pela gestão Nunes para a próxima terça (19).
➡️ Fontes do Ministério Público afirmaram que já na segunda-feira (18) o órgão deve encaminhar ofício à Prefeitura de SP determinando a sustação do leilão, sob pena de responsabilização cível e criminal das autoridades competentes.
O que diz a SP Urbanismo
A Prefeitura de São Paulo informou, por meio de nota, que o leilão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) previsto para a próxima terça-feira (19) está mantido na cidade, uma vez que não foi objeto direto da liminar mencionada na reportagem.
Segundo a gestão Nunes, em relação aos dois dispositivos da Lei Municipal nº 18.175/2024 e do Decreto nº 64.112/2025 suspensos temporariamente pelo Tribunal de Justiça de SP, “a Procuradoria Geral do Município destaca que ainda não foi notificada da decisão”.
“Um eventual pedido de reconsideração será avaliado pela Prefeitura. A administração municipal reafirma que as ações previstas na Operação Urbana são fundamentais para viabilizar obras de mobilidade, habitação, infraestrutura e qualificação de espaços públicos, trazendo benefícios diretos para a população. Os artigos questionados referem-se à aplicação de parâmetros urbanísticos na OUCFL”, diz a nota (veja íntegra abaixo).
A gestão Nunes também diz que “a Lei Municipal nº 18.175/2024 não criou nenhum benefício genérico ou descolado do planejamento urbano”. Segundo eles, “trata-se de uma adequação necessária e legítima, prevista pelo próprio Plano Diretor Estratégico, para corrigir distorções e garantir condições equilibradas de adensamento urbano, preservando a atratividade das Operações Urbanas e assegurando que seus recursos continuem financiando obras e melhorias urbanas para a cidade”.
“O chamado ‘bônus de conversão’ é, na prática, o mesmo mecanismo de incentivo já aplicado em toda a cidade nas Zonas de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU)”, afirmou.
Fachada do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), no Centro da capital paulista.
Divulgação
O g1 procurou a Câmara Municipal de São Paulo para se pronunciar sobre o assunto, mas ainda não obteve retorno.
A reportagem ouviu o consultor imobiliário Sérgio Belleza Filho, especializado em leilões de Cepacs e diretor da consultoria Binswanger Brazil. Ele afirmou que a liminar na véspera do leilão “cria um clima de insegurança jurídica” para o mercado imobiliário paulistano, que desde o ano passado espera pela oferta de certificados de regularização.
“Nessa sexta a SP Urbanismo realizou um seminário para esclarecer as últimas dúvidas do mercado sobre o leilão e estava tudo certo. Eles anunciaram hoje no site deles que, na visão da prefeitura, o leilão não está prejudicado por causa dessa liminar. Mas isso certamente cria um clima de insegurança jurídica para todas as partes, que a gente só vai conseguir dimensionar na segunda ou terça-feira, a depender de como os órgãos públicos vão se pronunciar sobre o caso”, avaliou Belleza.
O procurador-geral do MP-SP, Paulo Sérgio de Oliveira Costa, e o consultor imobiliário Sérgio Belleza Filho, especialista em Cepacs da consultoria Binswanger Brazil.
Reprodução/Rede Sociais
Início do imbróglio
A denúncia do Ministério Público foi baseada em um parecer jurídico da SP Urbanismo – órgão especializado da Prefeitura de SP, que no ano passado recomendou aos secretários do prefeito Ricardo Nunes (MDB) que consultassem a Procuradoria Geral da Município (PGM) para um necessário veto aos itens do bônus gratuito oferecido pelos vereadores às construtoras.
O documento assinado pelo gerente jurídico do órgão – Marc Zablith – diz que a concessão do benefício retroativo de 30% às construtoras da cidade “estaria a se configurar verdadeiro enriquecimento sem causa [dessas empresas], haja vista a inexistência de fato jurídico idôneo para ensejar o aumento patrimonial de detentores de CEPACs e certidões já emitidos” pela prefeitura.
“Não há razão lógica para a criação incentivos ex post, retroativos. (…) tal regra desnatura o mecanismo de captação de rendas imobiliárias para a realização de investimentos públicos, como sói [é comum] acontecer em OUCs [Operações Urbanas Consorciadas]”, escreveu Zablith.
O parecer foi encaminhado ao Ministério Público por entidades de defesa da cidade, reunidas no ‘Movimento Defenda São Paulo’.
Ao apresentar o caso à Justiça em forma de ação direta de inconstitucionalidade (ADI), o procurador-geral do MP-SP classificou o dispositivo como uma “lei que institui verdadeiro prêmio financeiro, por ato do próprio Poder Público, a particulares”, afrontando a moralidade e a ética.
“A previsão de aplicação retroativa da majoração aos CEPAC já alienados e às certidões de pagamento já expedidas representa franca ofensa aos princípios de moralidade, que se impõe à atividade legislativa, traduzido na prescrição de regras que se mostrem em conformidade com uma ordem ética, acordada com os valores sociais prevalentes”, escreveu Paulo Sérgio de Oliveira e Costa na denúncia.
ÍNTEGRA DA NOTA DA PREFEITURA
“A Prefeitura de São Paulo informa que o leilão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) previsto para a próxima terça-feira (19) está mantido na cidade uma vez que não foi objeto da liminar mencionada. Em relação aos dois dispositivos da Lei Municipal nº 18.175/2024 e do Decreto nº 64.112/2025 suspensos temporariamente pelo Tribunal de Justiça de SP, a Procuradoria Geral do Município destaca que ainda não foi notificada da decisão. Um eventual pedido de reconsideração será avaliado pela Prefeitura. A administração municipal reafirma que as ações previstas na Operação Urbana são fundamentais para viabilizar obras de mobilidade, habitação, infraestrutura e qualificação de espaços públicos, trazendo benefícios diretos para a população. Os artigos questionados referem-se à aplicação de parâmetros urbanísticos na OUCFL.
Segundo a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), a promulgação da Lei Municipal nº 18.175, de 25 de julho de 2024, pelo prefeito Ricardo Nunes criou e definiu o perímetro expandido da Operação Urbana Consorciada Faria Lima com a inclusão do Complexo Paraisópolis (composto pelos bairros Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro). Ela também autorizou um acréscimo de 250 mil m² de área adicional de construção, tornando viável a realização de uma nova oferta de CEPACs. Isso se justifica pelo esgotamento dos estoques atuais de metros quadrados disponíveis para construção adicional. Mais de 2,2 milhões de metros quadrados adicionais já foram consumidos desde o início da operação.
Em março de 2025, a Prefeitura publicou o Decreto 64.112/2025, que regulamenta a nova lei da OUCFL. A legislação detalha os procedimentos e orienta investidores sobre o licenciamento de edificações na região. Ela ainda atualizou a metodologia de cálculo da área adicional de construção e a quantidade de Cepacs a serem adquiridos”.
Importante destacar que a Lei Municipal nº 18.175/2024 não criou nenhum benefício genérico ou descolado do planejamento urbano. Trata-se de uma adequação necessária e legítima, prevista pelo próprio Plano Diretor Estratégico, para corrigir distorções e garantir condições equilibradas de adensamento urbano, preservando a atratividade das Operações Urbanas e assegurando que seus recursos continuem financiando obras e melhorias urbanas para a cidade. O chamado “bônus de conversão” é, na prática, o mesmo mecanismo de incentivo já aplicado em toda a cidade nas Zonas de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU).
