Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos pode ter dinheiro a receber

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abriu caminho para que milhares de compradores de imóveis em todo o país possam recuperar valores pagos a mais no Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).O entendimento firmado em 2022, no Recurso Especial nº 1.937.821/SP (Tema 1.113), estabelece que a base de cálculo do tributo deve ser o valor efetivamente declarado na escritura, e não valores arbitrados pelas prefeituras, como o chamado “valor de referência” ou a base do IPTU.Na prática, isso significa que quem comprou um imóvel nos últimos cinco anos pode ter sido vítima de cobrança indevida e, por isso, tem direito a pedir a restituição da diferença.Segundo o advogado Rafael Burgos, especialista em Direito Imobiliário, o julgamento do STJ foi fundamental para separar de vez as bases de cálculo do ITBI e do IPTU. “Cada imposto tem sua regra própria. O STJ deixou claro que a alíquota do ITBI deve incidir sobre o valor real da transação, que reflete as condições específicas de cada imóvel e negociação”, explica.Ele destaca que, mesmo em um mesmo prédio, imóveis idênticos em área podem ter preços muito diferentes por conta do estado de conservação, localização no andar ou urgência do proprietário em vender. “Esse valor, declarado no contrato e registrado em cartório, goza de presunção de veracidade e só pode ser contestado pela prefeitura mediante processo administrativo específico, o que raramente acontece”, afirma Burgos.A advogada Thiane Martins reforça que o STJ reconheceu a boa-fé do contribuinte. “O valor declarado pelo comprador presume-se correto. Não cabe à prefeitura impor um valor de referência prévio, muitas vezes inflado, para aumentar a arrecadação. Isso fere a legalidade tributária e coloca em risco a segurança jurídica das transações”, diz.Apesar do efeito vinculante da decisão, que deve ser seguida por todos os tribunais do país, os advogados dizem que muitos municípios continuam desconsiderando o entendimento do STJ e calculando o imposto sobre bases arbitrárias. “Na prática, vemos prefeituras fechando os olhos para a decisão e insistindo em cobrar o ITBI sobre valores inflados. Em São Paulo, por exemplo, um cliente pagou imposto como se tivesse comprado um imóvel de R$ 3,2 milhões, quando na verdade a escritura registrava R$ 1,2 milhão. Recuperamos para ele mais de R$ 77 mil na Justiça”, relata Burgos.Para Thiane Martins, esse comportamento das administrações municipais se aproveita de um momento estratégico: o imposto precisa ser pago para que a compra e venda seja registrada em cartório. “O contribuinte, com receio de travar a negociação, muitas vezes acaba pagando a mais para garantir a conclusão do negócio”, observa.Direito à restituiçãoQuem já quitou o ITBI acima do valor devido pode entrar com ação judicial para reaver a quantia paga indevidamente. O prazo prescricional é de cinco anos a partir do registro do imóvel. “É importante destacar que dificilmente se consegue resolver a questão na esfera administrativa. As prefeituras raramente aceitam os recursos. A via judicial é o caminho mais seguro e efetivo”, orienta Burgos.Segundo ele, os valores devolvidos são atualizados com correção monetária e juros, e pagos de uma só vez, por meio de requisição de pequeno valor (RPV) ou precatório, dependendo da quantia. “O contribuinte recebe tudo de volta, não existe parcelamento nessa restituição”, explica.Martins reforça que os compradores devem verificar cuidadosamente os documentos da transação. “Basta comparar a escritura com o comprovante de pagamento do ITBI. Se a base usada pela prefeitura for maior que o valor do contrato, há direito à restituição. Mesmo quem ainda não pagou pode recorrer à Justiça para impedir a cobrança indevida”, afirma.Especialistas recomendam que quem adquiriu imóveis nos últimos cinco anos faça uma checagem detalhada, confirmando o valor declarado na escritura e comparando-o com a base de cálculo do ITBI usada na guia de pagamento. Caso a cobrança esteja acima do devido, o próximo passo é procurar um advogado especializado para ingressar com ação judicial de repetição de indébito tributário.Embora a Prefeitura de São Paulo tenha recorrido ao Supremo Tribunal Federal (STF) após a derrota no STJ, esse recurso não tem efeito suspensivo. Ou seja, a decisão do STJ continua válida e obrigatória em todo o país. “A tendência é que o STF consolide o mesmo entendimento, por se tratar da interpretação mais justa e condizente com a realidade do mercado imobiliário”, avalia Burgos.Enquanto isso, milhares de contribuintes seguem pagando valores acima do correto e acumulando créditos que podem ser recuperados. Para quem comprou imóvel recentemente, a recomendação é clara: conferir os documentos, verificar a base de cálculo e não hesitar em buscar o que é seu por direito.