O BBIG11, fundo imobiliário focado em shoppings de alto padrão, tem despertado o interesse de investidores atentos a oportunidades com forte desconto no mercado. Mesmo ainda jovem, com pouco mais de um ano de existência, o fundo já distribui dividend yield de 13,19% ao ano e opera com um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,73 — ou seja, suas cotas estão cerca de 27% abaixo do valor justo calculado.
Mas será que vale a pena investir no BBIG11? A seguir, uma análise completa do portfólio, dividendos, riscos e perspectivas para esse fundo que vem ganhando espaço entre os FIIs de shopping center.
Cotação, dividendos e desconto no valor patrimonial
Atualmente cotado a R$ 6,97, o BBIG11 apresenta uma das maiores rentabilidades entre os fundos de tijolo, com um dividend yield de 13,19% nos últimos 12 meses. Esse retorno elevado se soma ao desconto de 27% em relação ao valor patrimonial de R$ 9,54 por cota, o que o coloca no radar de investidores que buscam FIIs baratos e com potencial de valorização.
Apesar da atratividade, o fundo tem uma liquidez média diária modesta, em torno de R$ 801 mil, o que pode ser um ponto de atenção para quem busca facilidade na compra e venda das cotas.
Outro fator relevante é o comportamento da cotação. Desde o lançamento, em abril de 2024, o preço das cotas oscilou de forma lateral até outubro, quando passou a cair, estabilizando-se novamente nos níveis atuais.
Portfólio: De um para três shoppings em menos de um ano
O BBIG11 nasceu com um único ativo em seu portfólio: o Shopping Rio Sul, localizado no Rio de Janeiro e voltado ao público das classes A e B. Esse shopping apresentou crescimento de 17,4% nas vendas em março de 2025 comparado ao mesmo período de 2024, reforçando seu perfil resiliente e voltado ao consumo de alto padrão.
Em abril de 2025, o fundo deu um passo importante para diversificar seus ativos. Após captar R$ 240 milhões por meio da cessão de recebíveis, o BBIG11 concluiu a aquisição de participações em mais dois shoppings icônicos de São Paulo: Pátio Paulista (18,52%) e Pátio Higienópolis (14,65%).
Com isso, o portfólio passou a contar com três shoppings de alto padrão, ampliando a diversificação, mas ainda longe da escala de concorrentes como XPML11 ou VISC11, que possuem dezenas de ativos.
Perfil do público e estratégia
A estratégia do BBIG11 é clara: investir em shoppings premium, localizados em regiões de alta renda e com público das classes A e B. Esse posicionamento pode gerar maior resiliência em momentos de crise, já que o público-alvo tende a manter o consumo mesmo em cenários desafiadores.
Além dos imóveis, o fundo mantém parte dos recursos alocados em títulos públicos (23%) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com 10% do patrimônio total, o que reforça a estratégia de gestão conservadora para equilibrar receita e segurança.
Resultados financeiros e distribuições
Em março de 2025, o BBIG11 gerou receitas de R$ 11,7 milhões, com despesas administrativas de apenas R$ 539 mil. Isso resultou em um lucro líquido de R$ 11,2 milhões, equivalente a R$ 0,11 por cota. Contudo, o fundo distribuiu apenas R$ 0,08 por cota, mantendo parte do resultado em caixa como reserva, uma estratégia positiva para fortalecer o balanço.
Esse excedente reforça a capacidade do fundo de manter a estabilidade dos dividendos, mesmo em períodos de oscilação no mercado ou aumento de vacância.
Alavancagem e riscos
A alavancagem do BBIG11 é considerada baixa, com índice de 0,84%. Isso demonstra um perfil financeiro saudável, com baixo risco associado ao endividamento.
Por outro lado, o principal risco do fundo está na sua ainda limitada diversificação. Embora o portfólio tenha crescido para três ativos, ele permanece exposto a variações específicas desses shoppings, diferentemente de FIIs mais maduros e diversificados.
O BBIG11 se destaca pelo forte desconto patrimonial e alto dividend yield, características que atraem investidores em busca de barganhas no mercado imobiliário. No entanto, seu curto histórico e portfólio concentrado ainda representam riscos adicionais.
Para quem busca diversificação ampla e segurança, FIIs mais consolidados como XPML11, VISC11 e HGBS11 podem ser alternativas mais robustas. Já para investidores dispostos a assumir um pouco mais de risco em troca de maior retorno potencial, o BBIG11 pode ser uma aposta interessante — desde que componha uma parcela menor do portfólio.
Diversificação e acompanhamento contínuo do desempenho do fundo são essenciais para aproveitar as oportunidades que o BBIG11 oferece sem comprometer a segurança dos investimentos.
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