O fundo imobiliário VINO11 teve uma notícia positiva nos últimos dias: o tão aguardado pagamento pela venda do ativo BM336, realizado para o fundo VGRI11, começou a ser viabilizado via CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). A transação garante ao fundo uma entrada de capital importante para enfrentar o desafio de amortizar mais de R$ 55 milhões em dívidas ainda este ano — e reacende as expectativas de aumento nos rendimentos mensais pagos aos cotistas.
Entenda o cenário: dívida elevada e necessidade de caixa
O principal ponto de atenção no VINO11 em 2025 é o alto nível de alavancagem. O fundo acumula uma dívida bruta de R$ 472 milhões, sendo cerca de R$ 55 milhões com vencimento ainda neste ano — R$ 29 milhões em juros e R$ 26 milhões de principal. Atualmente, o fundo dispõe de R$ 24 milhões em caixa, que somados aos R$ 28 milhões provenientes do pagamento via CRI garantem quase a totalidade dos recursos necessários para cumprir seus compromissos de curto prazo.
Apesar disso, o cenário para 2026 preocupa, já que a dívida futura é ainda maior e o fundo precisará de novas fontes de caixa, seja com vendas adicionais de ativos ou geração operacional.
O que é o CRI e como ele salva o caixa do fundo
O pagamento pela venda do imóvel BM336 ao VGRI estava envolto em incertezas. O VGRI estruturou um CRI para honrar esse compromisso: investidores compram cotas do título, que é amortizado pelo próprio VGRI. Com isso, o dinheiro arrecadado no mercado é repassado diretamente ao VINO11.
A operação representa um alívio financeiro imediato, e ainda há a expectativa de que o pagamento seja feito em parcela única, considerando o montante total da dívida. No entanto, o cronograma original previa o parcelamento em duas vezes: abril de 2025 e abril de 2026. O mercado acompanha de perto qual das formas será concretizada.
Expectativa de aumento nos rendimentos
No último mês, o VINO11 registrou resultado de R$ 0,048 por cota e anunciou distribuição de R$ 0,05, mantendo sua política estável. No entanto, com os R$ 0,33 por cota provenientes do CRI, é possível que o fundo eleve temporariamente os rendimentos para até R$ 0,07 por cota, segundo estimativas.
A gestora também acumula uma reserva de R$ 0,067 por cota, o que oferece mais segurança para manter os pagamentos mesmo diante de eventuais oscilações no resultado.
Indicadores operacionais e riscos concentrados
O portfólio do VINO11 é fortemente concentrado: 46% do fundo está investido em um único ativo, o edifício da Rede Globo, no Rio de Janeiro. Essa concentração traz riscos, especialmente considerando que grande parte da dívida está atrelada a esse imóvel.
Apesar disso, o fundo apresenta taxa de ocupação elevada, inadimplência zero e contratos atípicos com forte proteção jurídica, como multas robustas em caso de rescisão.
Outro ponto favorável é que 85% dos contratos estão atrelados à inflação (IPCA), protegendo o rendimento real dos cotistas em cenários de alta dos preços.
Risco à frente: a dívida de 2026
Mesmo com a relativa tranquilidade para 2025, a dívida programada para 2026 será ainda mais pesada, e os recursos que hoje estão sendo usados para saldar os compromissos atuais não estarão mais disponíveis. O fundo precisará gerar caixa suficiente até lá ou encontrar formas de desmobilizar parte dos ativos.
O gestor ainda possui R$ 78 milhões em valores a pagar e a receber, que podem ser utilizados como manobra financeira, mas o cenário exigirá atenção.
Alavancagem sob controle, mas exige vigilância
Dependendo do cálculo, o índice de alavancagem do VINO11 pode variar entre 38% e 55%, dependendo se se considera o patrimônio líquido ou o patrimônio total. Embora ainda abaixo de níveis críticos, o número é elevado para padrões de fundos imobiliários, o que reforça a importância de acompanhamento próximo por parte dos investidores.
O VINO11 parece ter encontrado uma rota de estabilidade para o curto prazo, graças ao pagamento via CRI pela venda do ativo BM336. A medida garante o cumprimento das obrigações de 2025 e pode até impulsionar temporariamente os rendimentos distribuídos.
Porém, a concentração em um único imóvel e o endividamento elevado seguem como alertas. A gestão precisa atuar com prudência, buscando gerar caixa e talvez reestruturar sua carteira para enfrentar os desafios que se avizinham em 2026.
Para o investidor, o momento é de atenção: há oportunidades de ganhos, mas também riscos que não devem ser subestimados.
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