O fundo imobiliário XP Industrial (XPIN11) continua atraindo investidores com sua rentabilidade mensal acima de 1%, mas por trás do alto dividend yield está uma realidade desafiadora: inadimplência recorrente, vacância financeira relevante e imóveis de localização e qualidade medianas.
Dividendos consistentes, sustentados por reservas
XPIN11 manteve sua distribuição de R$ 0,64 por cota no último mês, o que representa um rendimento mensal de cerca de 1,1%, considerando o valor de mercado da cota em torno de R$ 68. Essa rentabilidade chama atenção em um cenário de alta da taxa Selic e elevação da atratividade da renda fixa.
Boa parte dessa consistência se deve à reserva acumulada de R$ 1,27 por cota, proveniente de lucros obtidos com vendas de ativos. Somente no último mês, o fundo registrou lucro imobiliário superior a R$ 9 milhões. O gestor sinaliza intenção de manter a distribuição no patamar atual, mesmo diante dos obstáculos operacionais.
Inadimplência elevada e dificuldade de recuperação
O ponto mais crítico do fundo atualmente é a inadimplência financeira, que gira em torno de 19%, superando inclusive a vacância física, que está em 6%. Isso significa que, embora parte dos imóveis esteja locada, uma parcela relevante dos locatários não está honrando os pagamentos.
Entre os inadimplentes de longa data estão inquilinos como SOGEF, Confortare, Limppano e Volluto — responsáveis por uma fatia importante da receita do fundo. A SOGEF, por exemplo, responde sozinha por cerca de 12% da receita total, mas segue inadimplente apesar de medidas jurídicas como notificações, execuções de garantia e ações de despejo.
Portfólio concentrado e imóveis de qualidade questionável
O portfólio do XPIN11 é composto por aproximadamente 267 mil m² de área construída, distribuídos em sete condomínios logísticos. No entanto, o relatório gerencial indica que a maioria dos ativos possui padrão construtivo mediano, sem localização estratégica ou características premium (como classificação AAA).
A maior parte dos contratos é do tipo típico, com correção prevista por IPCA (62%) e IGP-M (38%). Há uma expectativa de revisão de contratos em 71% da base ainda em 2025, o que pode representar um alívio para a receita, caso os reajustes sejam positivos.
Vacância e negociações em andamento
Apesar da inadimplência expressiva, a vacância física permanece em patamar relativamente baixo, de 6%. O fundo segue em busca de novos locatários para preencher os espaços disponíveis, mas não há previsão concreta de redução significativa no curto prazo.
A gestão também aponta que cerca de 20% dos contratos passarão por reajuste entre maio e julho, o que pode oferecer fôlego financeiro adicional. No entanto, o impacto efetivo desses ajustes ainda é incerto, especialmente diante da dificuldade de renegociar com inquilinos problemáticos.
Liquidez e número de cotistas
XPIN11 conta atualmente com cerca de 45 mil cotistas e movimenta, em média, R$ 400 mil por dia em negociações na B3. Apesar da rentabilidade nominal atrativa, a performance no mercado secundário tem sido negativa nos últimos 12 meses, reflexo da deterioração patrimonial causada pela inadimplência e pela qualidade dos ativos.
A cota acumula desvalorização no período, embora tenha superado o IFIX em rentabilidade relativa, dado que o índice também enfrentou forte correção no mesmo intervalo.
Endividamento e falta de transparência sobre amortização
O fundo possui uma estrutura de alavancagem relevante, com prazo de vencimento de 179 meses e carência encerrada em 2023. No entanto, o relatório não apresenta um cronograma detalhado de amortizações, o que dificulta a análise do risco financeiro. A falta de transparência nesse ponto é mais um sinal de alerta para o investidor.
Retorno alto com risco elevado
XPIN11 é um fundo que oferece rendimento acima da média, mas carrega consigo riscos significativos. A inadimplência estrutural, a exposição a inquilinos problemáticos, a ausência de localização premium nos imóveis e a comunicação limitada sobre o endividamento formam um conjunto de pontos de atenção para o investidor.
Embora o fundo mantenha a distribuição de R$ 0,64 por cota graças às reservas, a continuidade dessa estratégia depende da recuperação de receitas e da solução dos entraves judiciais com locatários. Para quem busca segurança e previsibilidade, XPIN11 exige cautela.
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