O fundo imobiliário RVBI11, gerido pela Rio Bravo, vem mantendo uma trajetória estável na distribuição de dividendos, mesmo em um cenário marcado por volatilidade nos fundos de fundos (FOFs). Com proventos mensais de R$ 0,70 por cota e uma reserva acumulada de R$ 0,16 por cota, o fundo oferece previsibilidade ao investidor, ao mesmo tempo em que apresenta um potencial de valorização estimado em até 35% caso as cotas de seus ativos retornem ao valor patrimonial.
Histórico de incorporações e impacto na cota
Desde sua criação, o RVBI11 passou por incorporações importantes, como a dos fundos MORC11 e MORE11. Embora essas movimentações tenham ampliado o portfólio do fundo, muitos cotistas herdaram desvalorização patrimonial, principalmente após a queda acentuada da cota no processo de fusão. A atual cotação gira em torno de R$ 68,67, bem abaixo do valor patrimonial de R$ 75,20, refletindo um deságio que pode representar oportunidade, mas também exige cautela.
Proventos mantidos e composição resiliente
Apesar da oscilação no mercado de FIIs, o RVBI11 manteve a distribuição de R$ 0,70 por cota nos últimos três meses. O rendimento absoluto se manteve, mas o dividend yield caiu levemente em função da valorização recente da cota. A perspectiva, segundo o relatório de março de 2025, é que esse patamar de distribuição seja mantido, sustentado por uma carteira robusta de fundos de tijolo, que representam 63% da alocação.
Esses ativos geralmente entregam resultados mais constantes, mesmo em cenários de inflação instável, ao contrário dos fundos de papel, que respondem diretamente aos índices inflacionários. Atualmente, 25% do portfólio está alocado em fundos de papel e 12% em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), dando ao fundo um perfil híbrido, mas ainda voltado à renda previsível.
Performance histórica e custo de emissões
Desde o início, o RVBI11 acumula uma rentabilidade de 18%. No entanto, esse desempenho poderia ser superior caso não houvesse o impacto dos custos de emissões passadas, que somam cerca de 3,5% do retorno. Se descontados, o retorno total passaria de 20%, o que evidencia como as taxas de emissão podem corroer parte dos ganhos do investidor no longo prazo.
Além disso, o fundo perdeu a chance de aumentar ganhos de capital durante o período de forte deságio nos FIIs, entre dezembro de 2024 e janeiro de 2025. Ao optar por não realizar grandes aquisições naquele momento, o RVBI11 deixou escapar oportunidades relevantes de valorização.
Potencial de valorização e liquidez
Com base na diferença entre o valor de mercado atual e o valor patrimonial dos ativos da carteira, o relatório indica um potencial de valorização de 35%. Esse “upside” se concretizaria caso o mercado reconheça o valor intrínseco das cotas dos FIIs em carteira.
Em relação à liquidez, o fundo apresenta uma média diária próxima a R$ 1 milhão, o que garante certa facilidade para entradas e saídas. Atualmente, o fundo conta com mais de 53 mil cotistas, número que vem crescendo continuamente, demonstrando interesse crescente do mercado.
Composição da carteira: equilíbrio entre liquidez e retorno
O RVBI11 investe majoritariamente em fundos com alta liquidez (71% da carteira), o que permite movimentações estratégicas em momentos oportunos. Entretanto, 29% do patrimônio ainda está alocado em ativos ilíquidos ou pouco negociados, como colocações privadas.
O fundo apresenta exposição relevante em nomes conhecidos como TRXF11, sua maior posição individual, representando 9,4% da carteira. Também há fundos menos líquidos e de difícil precificação, como MIGRI e outros de emissão restrita.
Alocação em CRIs: risco e diversificação
A parcela de CRIs do RVBI11 — 12% do portfólio — apresenta taxa média de IPCA + 11,7% ou CDI + 4,9%, refletindo um bom prêmio de risco. No entanto, a estratégia chama atenção por alocar parte dos recursos em CRIs high yield, como é o caso das operações com a Medabil e a Cortel.
Apesar de atualmente adimplentes, essas operações estão sob alerta: a Medabil, por exemplo, está em recuperação judicial, mas tem cobertura de seguro para garantir os pagamentos. Somadas, essas operações representam cerca de 1% do patrimônio total do fundo.
Expectativas para os próximos meses
Com a maior parte do portfólio alocada em fundos de tijolo, o RVBI11 tende a manter os R$ 0,70 por cota nas próximas distribuições, mesmo em um cenário de inflação oscilante. O fundo apresenta estrutura multiestratégica, diversificando entre renda recorrente, papéis indexados e ativos com margem para ganho de capital.
A manutenção da isenção fiscal para os FIIs, além da recuperação recente do IFIX, traz um alívio adicional para o setor, que sofreu forte desvalorização em trimestres anteriores.
O RVBI11 se destaca pela estabilidade na distribuição de rendimentos e pelo potencial de valorização expressivo, apesar de erros de timing no passado e do impacto negativo de custos de emissão. A combinação de fundos de tijolo com uma dose controlada de risco via CRIs e fundos de papel torna o fundo atrativo para quem busca renda com moderação no risco. A gestão conservadora, porém, ainda deve mostrar maior agilidade em ciclos de mercado para capturar oportunidades de valorização.
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