O fundo imobiliário CPTS11, gerido pela Capitânia, chamou a atenção do mercado ao distribuir R$ 0,82 por cota em março — o maior rendimento mensal desde janeiro de 2024. Mesmo com a cota ainda sendo negociada com expressivo desconto em relação ao valor patrimonial, o fundo mantém uma base sólida de cotistas e promove ajustes relevantes em sua carteira, sinalizando mudanças estratégicas importantes.
Desconto expressivo na cota: oportunidade ou risco?
Negociado a R$ 7,63, o CPTS11 ainda está longe do valor patrimonial de R$ 8,74, configurando um desconto de aproximadamente 12,7%. A desvalorização das cotas, que chegou a um piso de R$ 6,11 em dezembro, tem despertado interesse de investidores atentos ao potencial de recuperação e ao retorno com dividendos.
Dividendos: o maior patamar desde janeiro de 2024
A distribuição de R$ 0,82 por cota representa o maior valor pago pelo fundo desde o início de 2024, superando meses anteriores em que os rendimentos giraram entre R$ 0,80 e R$ 0,81. Mesmo com o uso parcial de reservas — que caiu de R$ 0,01 para R$ 0,005 — o movimento indica consistência na geração de caixa e reforça a atratividade do fundo em termos de dividend yield.
Redução drástica na exposição a FIIs: foco em eficiência?
Nos últimos dois relatórios, o CPTS11 reduziu significativamente sua exposição a outros fundos imobiliários, passando de quase 99 FIIs para apenas 74. Essa movimentação afeta diretamente a composição da carteira, que agora se concentra em:
- 55,6% em fundos imobiliários, dos quais:
- Cerca de 90% são fundos de tijolo;
- Apenas 10% são fundos de papel.
A movimentação sugere uma busca por maior eficiência e controle da volatilidade da carteira, especialmente em um cenário de juros ainda elevados.
Carteira de CRIs volta a registrar prejuízo, mas impacta positivamente o patrimônio
A carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que representa 35% do patrimônio, voltou a gerar prejuízo com negociações, especialmente devido à marcação a mercado. Em março, o CPTS11 realizou vendas com taxa média de IPCA +7,50%, acima da taxa de aquisição (IPCA +6,91), mas ainda abaixo da marcação anterior (IPCA +7,74%). O resultado foi um prejuízo de R$ 3 milhões, compensado por impacto patrimonial positivo.
Essa situação ilustra a complexidade de gerir ativos indexados ao IPCA em um cenário de oscilação da curva de juros, onde as movimentações táticas podem gerar distorções temporárias entre resultado contábil e econômico.
Alocação atual da carteira e mudanças operacionais
A atual distribuição da carteira do CPTS11 está dividida em:
- 34% em CRIs (carteira majoritariamente indexada ao IPCA, com taxa média de IPCA +8,92);
- 55% em FIIs;
- 0% em operações compromissadas (que foram zeradas no mês, apesar do CDI elevado).
O fundo realizou compras definitivas de CRIs no valor de quase R$ 13 milhões, com taxa média de IPCA +8,62, e vendeu ativos com taxa média inferior (IPCA +7,00), o que elevou o carrego da carteira — ou seja, aumentou o retorno esperado sobre os ativos mantidos em carteira.
Base de cotistas e liquidez
Apesar do desempenho sólido em dividendos, o número de cotistas caiu levemente, de cerca de 400 mil para 356 mil. A redução pode estar relacionada ao cenário de juros elevados, que ainda pressiona o setor de fundos imobiliários como um todo e favorece investimentos mais conservadores em renda fixa.
Sensibilidade de rendimento e expectativas futuras
A tabela de sensibilidade indica um potencial de distribuição entre R$ 0,70 e R$ 0,90 por cota, considerando diferentes cenários de geração e distribuição. Isso reforça que o patamar atual de R$ 0,82 está dentro da faixa superior do potencial de pagamento do fundo.
Ainda segundo o relatório gerencial, há uma expectativa de upside patrimonial de até 44% com a valorização dos FIIs presentes na carteira. Embora o número pareça agressivo, a gestora acredita que, com a retomada da confiança no mercado imobiliário, a recuperação das cotas pode vir mais rapidamente do que o esperado.
CPTS11 está retomando seu protagonismo?
Com um histórico de altos e baixos, o CPTS11 demonstra, neste início de 2025, sinais de reorganização e foco na geração de valor para o cotista. O aumento no dividendo, a reestruturação da carteira e a redução de exposição a ativos menos estratégicos sugerem um movimento de maturação da gestão.
Por outro lado, o fundo ainda precisa lidar com a volatilidade da carteira de CRIs e os desafios da marcação a mercado. A atenção do investidor deve se voltar para a consistência dos próximos relatórios e a preservação da reserva, que segue em níveis reduzidos.
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