O fundo imobiliário BTLG11, um dos maiores do setor logístico no Brasil, reforçou sua posição de destaque ao anunciar novo pagamento de R$ 0,78 por cota, mesmo com o aumento pontual das despesas operacionais. A distribuição foi possível graças à combinação de revisões contratuais expressivas, vacância praticamente zerada e um portfólio robusto de ativos em localizações estratégicas.
Rendimento acima do resultado recorrente
Neste mês, o BTLG11 distribuiu R$ 0,78 por cota, valor acima do resultado operacional direto de R$ 0,70. Para complementar essa diferença, o fundo utilizou R$ 0,08 da reserva, que hoje acumula mais de R$ 0,50 por cota, totalizando uma reserva sólida de aproximadamente R$ 58 milhões. O guidance estimado para 2025 varia entre R$ 0,76 e R$ 0,82, indicando estabilidade e previsibilidade de rendimentos.
Revisões contratuais impulsionam receita
Um dos principais destaques do relatório foi a forte valorização nas revisões contratuais. No ativo localizado em Jundiaí (SP), a área ocupada pela Seva Logistics teve um reajuste de 30% no valor do metro quadrado, o que reflete o atual aquecimento do setor logístico, cuja média nacional gira em torno de R$ 30/m². Atualmente, 60% da área locável (ABL) desse imóvel já passou por revisional positiva.
Em 2025, cerca de 16% da receita do fundo passará por reajuste contratual, o que pode representar um incremento bruto de até R$ 1 milhão, ou cerca de 3,2% no rendimento total. Além disso, boa parte dos contratos é indexada ao IPCA, garantindo aumento automático com a inflação.
Portfólio robusto e vacância sob controle
Com 34 imóveis e uma área total superior a 1,3 milhão de m², o BTLG11 figura como o segundo maior FII logístico do Brasil, atrás apenas do HGLG11. A taxa de vacância continua extremamente baixa — próxima de 0% — mesmo após um distrato pontual de 2.500 m² em Campinas.
No mesmo período, o fundo também concluiu a expansão de 6.000 m² em Jundiaí, agora 100% ocupada, reforçando o compromisso com a rentabilidade e ocupação plena dos ativos. O perfil dos imóveis, bem localizados e modernos, explica a predominância de contratos típicos com forte poder de negociação.
Alavancagem controlada e caixa reforçado
A alavancagem do fundo segue sob controle, com R$ 142 milhões em CRIs e outros R$ 365 milhões em obrigações de aquisições (BTLG Campinas e Cajamar). Apesar desse passivo, o fundo conta com R$ 616 milhões em caixa, o que garante folga financeira suficiente até para quitar antecipadamente toda a dívida, se necessário.
Além disso, o fundo está em processo de venda de três imóveis, o que pode liberar ainda mais recursos e reforçar o caixa ou a reserva de lucros a distribuir.
Por que o BTLG11 continua barato?
Mesmo diante de indicadores tão positivos, o BTLG11 ainda é negociado abaixo do valor patrimonial de R$ 103,70 por cota, sendo encontrado no mercado próximo de R$ 98 a R$ 99. Essa diferença oferece um desconto atrativo para quem busca um fundo com solidez, previsibilidade e bom histórico de distribuição.
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