O fundo imobiliário RBRR11, voltado majoritariamente para investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados à inflação, segue entregando estabilidade aos seus cotistas. Mesmo com deságio de cerca de 5% na cotação de mercado e utilização de reservas, o fundo manteve o patamar de R$ 0,95 por cota na última distribuição e projeta manter esse valor ao menos para o próximo mês, impulsionado por uma inflação elevada no período-base.
Portfólio robusto e de alta qualidade
Com 97% do portfólio atrelado ao IPCA, o RBRR11 possui uma carteira avaliada em R$ 1,36 bilhão, distribuída em 43 operações. A taxa média de aquisição dos ativos é IPCA+7,45 e CDI+1,99, refletindo uma estratégia conservadora e eficaz. Apesar da marcação a mercado elevar a taxa aparente para IPCA+9,6, essa diferença é decorrente do deságio atual nos preços dos ativos, não de aumento no risco de crédito.
A carteira é composta principalmente por CRIs pulverizados e de crédito corporativo, com foco em segmentos como lajes corporativas, galpões logísticos e residenciais. As garantias estão fortemente concentradas no Sudeste, principalmente em São Paulo (78%), com 92% dos devedores classificados como grau de risco A ou superior.
Estratégia equilibrada entre segurança e ganhos de capital
A gestão do fundo divide as operações em três frentes:
- Core (vencimento final): Representa a essência do fundo, com ativos que seguem até o vencimento e geram fluxo contínuo.
- Táticas (12,2% da carteira): Ativos com potencial de venda antecipada visando ganho de capital.
- Liquidez: Equivalente a caixa para novas alocações e amortizações.
As operações táticas, embora minoritárias, têm ajudado na geração de receitas extras. A venda recente do CRI do BTG Mus, por exemplo, foi compensada pela aquisição de três novas operações: CRI FGR, CRI Curry e CRI Creditas, todas com taxas em torno de IPCA+8,5 a IPCA+9,5.
Rendimento e distribuição: estabilidade com uso estratégico das reservas
A distribuição mensal de R$ 0,95 por cota tem sido sustentada parcialmente por reservas do fundo, que hoje somam cerca de R$ 0,08 por cota. O rendimento recorrente gira em torno de R$ 0,90, sugerindo que a manutenção dos R$ 0,95 depende da performance das próximas operações e do IPCA do mês de referência.
A expectativa é de que, ao menos no próximo mês, o patamar seja mantido, já que as operações serão corrigidas com base no IPCA de fevereiro — considerado alto. Isso pode gerar atualização monetária suficiente para sustentar a distribuição sem comprometer ainda mais as reservas.
Indicadores financeiros e liquidez de mercado
Atualmente negociado em torno de R$ 86,50, o fundo apresenta um desconto de aproximadamente 5% em relação ao seu valor patrimonial. Essa diferença eleva a rentabilidade da cota de mercado para cerca de IPCA+10% ao ano, já descontadas as taxas de administração, o que torna o ativo ainda mais atrativo para novos aportes.
Com liquidez média diária acima de R$ 2 milhões, o RBRR11 demonstra forte presença no mercado secundário, superando com folga o critério mínimo de R$ 1 milhão por dia para FIIs com boa negociação.
Riscos sob controle e LTV confortável
O Loan-to-Value (LTV) médio da carteira está em 52%, o que significa que, para cada R$ 100 emprestados via CRI, há aproximadamente R$ 192 em garantias. Esse nível é considerado saudável e indica margem confortável em caso de inadimplência ou execução.
Além disso, o fundo não apresentou rebaixamentos de rating nas últimas revisões de crédito, reforçando a estabilidade dos seus emissores.
Conflitos de interesse monitorados
Cerca de 2% do portfólio do RBRR11 está alocado em outros fundos geridos pela própria RBR, como o RBRP11 e o RBRF11. Apesar de comum no setor, esse tipo de alocação exige acompanhamento contínuo para evitar conflitos de interesse, principalmente em períodos de performance divergente entre os produtos da casa.
Perspectiva: saúde financeira e continuidade da estratégia
O RBRR11 segue demonstrando solidez mesmo diante de um cenário desafiador para os fundos imobiliários, marcado por juros altos e marcação a mercado desfavorável. A gestão ativa, combinada com uma carteira qualificada e bem colateralizada, posiciona o fundo como uma opção relevante para quem busca proteção contra a inflação com risco moderado.
Com 122 mil cotistas e oito emissões já realizadas, o fundo mantém sua base de investidores e seu compromisso com a transparência. Não há expectativa de nova emissão no curto prazo, principalmente devido ao atual desconto frente ao valor patrimonial.
O RBRR11 reafirma seu posicionamento como um fundo de crédito estruturado de alta qualidade, com forte presença no IPCA e estratégia de gestão ativa eficiente. A manutenção do rendimento em R$ 0,95, mesmo com uso de reservas, e a carteira diversificada e bem garantida, sustentam a confiança do mercado no ativo.
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