O fundo imobiliário BTAL11, gerido pelo BTG Pactual e voltado ao setor de agrologística, trouxe em seu relatório gerencial de março um indício importante que pode impactar diretamente a percepção do mercado: a possibilidade de venda da fazenda Santo Antônio, um ativo que pode gerar ganho significativo e liberar caixa para novos investimentos.
Mesmo com a manutenção dos rendimentos mensais de R$ 0,84 por cota e uma carteira adimplente, o fundo segue negociando com um deságio expressivo de 34% em relação ao seu valor patrimonial, o que tem despertado atenção de investidores atentos a oportunidades descontadas no setor de FIIs.
Rendimento consistente e reservas crescentes
Apesar da forte diferença entre o valor de mercado (R$ 73) e o valor patrimonial (R$ 111), o BTAL11 segue entregando estabilidade:
- Rendimento de R$ 0,84 por cota mantido nos últimos meses;
- Reserva acumulada de R$ 0,76 por cota, permitindo a manutenção do nível de distribuição mesmo diante de oscilações futuras;
- Geração de caixa superior à distribuição, reforçando a consistência operacional.
Esses fatores sugerem uma postura conservadora da gestão, que opta por reter parte dos resultados para garantir previsibilidade no pagamento de dividendos, mesmo com a pressão do mercado pela saída de ativos-chave do portfólio.
Potencial venda da fazenda Santo Antônio
Um dos destaques do relatório é a eventual alienação da fazenda Santo Antônio, imóvel recebido anteriormente como garantia e que hoje está alugado para produção de cana-de-açúcar.
A concretização dessa venda pode representar:
- Aumento expressivo de caixa disponível para reinvestimentos ou amortização de passivos;
- Redução do risco de concentração em ativos como a SPE Andrales, responsável por cerca de 40% do resultado atual do fundo;
- Eventual impacto positivo na percepção de valor do fundo, que segue sendo negociado abaixo do valor justo, segundo métricas patrimoniais.
Deságio e potencial de valorização
O BTAL11 acumula um deságio patrimonial de 34%, o que significa que suas cotas estão sendo negociadas por cerca de R$ 76, enquanto seu valor patrimonial gira em torno de R$ 111. Essa diferença é explicada, em parte, pela dependência do fundo de um único ativo relevante (a SPE Andrales) e pela percepção de risco do mercado diante da possível saída dessa operação no médio prazo.
Contudo, ao considerar apenas os rendimentos oriundos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outras fontes, o fundo apresenta um retorno mensal estimado em torno de 0,70%, mesmo sem contar eventuais ganhos extraordinários com desinvestimentos.
Carteira sólida e contratos de longo prazo
A composição da carteira do BTAL11 se mantém estável, com imóveis e CRIs voltados para o setor agroindustrial, especialmente logística de armazenagem e produção. A maior parte dos contratos vai até 2030–2035, o que garante previsibilidade de receitas e menor risco de vacância.
A estrutura contratual inclui correções monetárias já aplicadas nos meses anteriores, refletindo um portfólio ajustado à inflação e com menor exposição a revisões no curto prazo.
BTAL11 pode surpreender o mercado
Embora o mercado precifique riscos relacionados à concentração de receitas e à saída de ativos relevantes, o BTAL11 reúne fatores que podem reverter esse cenário ao longo de 2025:
- Rendimento estável acima de 1% ao mês, considerando preço de mercado;
- Acúmulo de reservas que garante distribuição futura;
- Venda potencial da fazenda Santo Antônio, que pode destravar caixa e valorização;
- Portfólio robusto com contratos de longo prazo e correção inflacionária.
A combinação entre deságio, previsibilidade de dividendos e possibilidade de eventos extraordinários positivos torna o BTAL11 uma oportunidade atrativa para investidores com perfil de médio a longo prazo e tolerância a oscilações no curto prazo.
O post BTAL11 mira venda de fazenda e pode destravar forte valorização em 2025 apareceu primeiro em O Petróleo.
